Schimmel in je huurhuis en de verhuurder doet niets? Een rechter gaf huurders 20 procent huurkorting tot het was opgelost
Samenleving
De verwarming gaat weer aan, de ramen blijven vaker dicht en in de hoek van de slaapkamer verschijnen zwarte plekken. Huur je en meld je het al maanden zonder resultaat? Dan hoef je dat niet te laten gebeuren. Een recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam laat zien wat je kunt afdwingen. Wel moet je het vanaf de eerste dag goed vastleggen.
Ruim 15.000 euro terug, maar niet alleen door schimmel
Volgens Dagelijkse Standaard moet een Amsterdamse verhuurder €15.035,25 aan te veel betaalde huur terugbetalen. De uitspraak is van 18 september en werd op 30 september 2026 gepubliceerd. De huurders betaalden €1.300 kale huur per maand. Volgens de Huurcommissie was €504,17 redelijk, op basis van 85 punten.
Daar kwam de schimmel nog bij. Voor de schimmel gold een huurvermindering van 20 procent zolang het gebrek niet was hersteld. Voor problemen met de cv kwam daar tot maart 2025 nog eens 20 procent bij. Over november 2024 tot en met maart 2026 betaalden de huurders €21.488,62 aan kale huur, terwijl volgens de rechter €6.453,37 verschuldigd was.
Zo'n bedrag is uitzonderlijk. Het komt vooral door een veel te hoge beginhuur, en de korting voor gebreken kwam daar nog bovenop. Ook Advocatenoverzicht, dat de zaak besprak, waarschuwt dat dit niet betekent dat iedere huurder duizenden euro's kan terugkrijgen. De 20 procent voor schimmel is voor veel meer huurders interessant.
Een te hoge huur en schimmel zijn twee verschillende zaken. Ze kunnen wel tegelijk spelen.
Stap 1: meld het schriftelijk en geef zes weken
Alleen bellen is niet genoeg. De Rijksoverheid adviseert om een e-mail of brief te sturen waarin je de gebreken op een rij zet, en je verhuurder te vragen ze binnen 6 weken te repareren. De Huurcommissie heeft daar een modelbrief voor. Advocatenoverzicht raadt aan een kanaal te gebruiken waarbij je zelf het verzendbewijs houdt. Een melding via het online portaal van een woningcorporatie telt volgens hen vaak niet als geldige melding.
Leg ook bewijs vast. Huurteam Nederland adviseert foto's te maken, berichten te bewaren en een tijdlijn bij te houden: wanneer het gebrek begon, wanneer je het meldde en wat er wel of niet is hersteld.
Stap 2: check of het ernstig genoeg is
De Huurcommissie kan alleen iets doen bij ernstige onderhoudsgebreken. Met de Gebrekencheck op haar site kun je dat eerst nagaan. Kijk ook naar de oppervlakte van de schimmel. In het Gebrekenboek van januari 2026 staat dat de Huurcommissie in het algemeen uitgaat van een ernstig gebrek als er vocht of schimmel zit over een oppervlakte van 0,25 m² of meer.
Dat bewijs moet je kunnen leveren. In een andere Amsterdamse zaak, gepubliceerd in 2026, hield een huurder 20 procent van de huur in voor vocht en schimmel. Volgens de rechter bleek uit zijn foto's niet dat er schimmel zat over 0,25 m², en dus kreeg hij geen huurvermindering.
Stookgedrag of bouwkundig: daar draait het om
De belangrijkste vraag is wat de schimmel veroorzaakt. Koude muren, lekkages en slechte isolatie kunnen een grote rol spelen, schrijft huurdersvereniging HYA. Soms kun je ook simpelweg niet goed ventileren door de manier waarop de woning is gebouwd. Sinds 1 juli 2026 legt de Huurcommissie in haar Gebrekenboek beter uit hoe ze kijkt naar schimmel in combinatie met natuurlijke ventilatie. Die versie geldt voor gebreken die je op of na 1 juli 2026 meldt.
Het kan ook tegen je werken. In 2022 wees de rechtbank Noord-Holland de eis van een huurster af. Volgens de rechter kwamen schimmel en vocht door het type woning in combinatie met haar eigen gedrag. De rechter wees erop dat goede ventilatie alleen werkt als vochtige lucht via de ramen weg kan en de woning behoorlijk verwarmd is. Ventileer en stook dus goed, en schrijf dat ook op. Lees in ons eerdere artikel 'Geen droger en regenachtig weer? Met deze acht tips droogt de was razendsnel en voorkom je schimmel in huis' hoe je zelf minder vocht in huis krijgt.
Ook de verwarming telt mee. Sinds 1 juli staat het ontbreken van een temperatuurregelaar als gebrek in het Gebrekenboek. Volgens de Huurcommissie is ook sprake van een schimmelgebrek als mechanische ventilatie te weinig afzuigt en er schimmel aanwezig is.
Stap 3: wacht niet te lang met de Huurcommissie
Is het na zes weken niet opgelost? Dan kun je via MijnHuurcommissie het formulier 'Huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken' invullen. De Huurcommissie kan maximaal 80 procent huurverlaging geven, aldus het Juridisch Loket. Let op de tijd: volgens Brand MR moet je binnen zes maanden na je melding om huurverlaging vragen. Wacht je langer, dan krijg je hooguit verlaging over zes maanden vóór je verzoek.
Huur je in de vrije sector? Dan kun je volgens Advocatenoverzicht alleen naar de Huurcommissie als dat in je contract staat of als je dat samen afspreekt. Ook dan is de uitspraak alleen een advies. Een bindende uitspraak krijg je daar via de kantonrechter.
Wat je nu kunt doen
- Maak vandaag foto's van de schimmel, met een meetlint erbij, en noteer de datum.
- Stuur je verhuurder een e-mail of brief en vraag om herstel binnen 6 weken.
- Schrijf op hoe je ventileert en stookt, zodat je kunt laten zien dat het niet aan jou ligt.
- Doe de Gebrekencheck van de Huurcommissie zodra de termijn bijna voorbij is.
- Dien je verzoek in binnen zes maanden na je melding.
- Twijfel je of je huur zelf te hoog is? Laat ook de punten van je woning controleren.
Bronnen: Dagelijkse Standaard, Advocatenoverzicht, Advocatenoverzicht (schimmel), Huurcommissie, Huurcommissie, Beleidsboek Gebreken juli 2026, Huurcommissie, Beleidsboek Gebreken januari 2026, Huurcommissie, huurverlaging bij gebreken, Rijksoverheid, Juridisch Loket, Huurders Ymere Amsterdam, Huurteam Nederland, Brand MR, Rechtspraak.nl (Rechtbank Amsterdam), Rechtspraak.nl (Rechtbank Noord-Holland)
POPULAIR NIEUWS
Met deze simpele truc komt je bestek weer als nieuw uit de vaatwasser
SGP en JA21 dreigen af te haken: daarmee komt ruim €10 extra per volle tank benzine op 1 januari dichterbij
Dochter Emile Ratelband biedt 2.500 euro voor tip over haar vader
Bij welke snelheid rijdt je auto het zuinigst? Waarom 90 km/u geen vaste regel is
Haalt het Belastingplan het niet, dan betaal je vanaf 1 januari ruim €10 meer per volle tank benzine
Papiervisjes in huis? Waarom een schone woning ze niet tegenhoudt
Loading