300 miljard erfenis rolt de woningmarkt op — en niet iedereen wint

De babyboomers laten hun huizen na — en daarmee een economisch experiment op nationale schaal. Tussen 2024 en 2033 verhuist zo'n 300 miljard euro aan woningvermogen via schenkingen en erfenissen naar de volgende generatie. Ongeveer een miljoen Nederlanders krijgt een substantieel bedrag in de schoot geworpen, vooral 45- tot 65-jarigen wier ouders een koophuis bezitten. Genoeg om de woningmarkt op te tillen, aan te jagen of juist te ontwrichten. Welke van de drie het wordt, hangt af van wie je gelooft.

De adviseurs die dagelijks hypotheken slijten hebben een uitgesproken visie: al dat geërfde geld belandt op de woningmarkt. Doorstromers van middelbare leeftijd combineren de erfenis met de overwaarde op hun bestaande huis — die totale overwaarde staat inmiddels op 1.373 miljard euro — en bieden zich naar de volgende woning. Meer koopkracht bij een structureel te klein aanbod betekent één ding: hogere prijzen. De doorstroming trekt aan, mits er passende seniorenwoningen zijn, wat op dit moment nog een flink vraagteken is.

Zonder passende seniorenwoningen sijpelt het geërfde geld weg in de bestaande krapte in plaats van in doorstroming.

Wetenschappers Marc Francke en Matthijs Korevaar kijken over eeuwen heen en zien het omgekeerde patroon. In hun studie in de Journal of Finance, gebaseerd op transacties in Amsterdam en Parijs vanaf de zestiende eeuw, tonen zij dat een geboortegolf huizenprijzen opdrijft rond het dertigste levensjaar van die cohort — en dat drukt zestig tot vijfenzestig jaar later. Vergrijzing en overlijden zorgen dus juist voor prijsdruk, niet voor prijsstijging. Migratie kan die druk verzachten, maar niet volledig compenseren.

Het landelijke gemiddelde verhult wat er in werkelijkheid gebeurt. In krimpregio's als Parkstad Limburg, Zeeuws-Vlaanderen en Noordoost-Groningen bleven de prijzen sinds eind jaren negentig al structureel achter — Parkstad zag ten opzichte van het landelijk gemiddelde koersverliezen van 25 tot 45 procent. Uitgerekend daar overlijden straks veel eigenaren en drukt het extra aanbod op een krimpende vraag. In de Randstadschil en middelgrote steden gebeurt het omgekeerde: erfgenamen met overwaarde en cash concentreren zich in kansrijke regio's en jagen de prijzen daar juist verder op.

De pijnlijkste breuklijn loopt niet tussen regio's, maar tussen huurders en eigenaren. Kinderen van 75-plussers in een huurwoning erven straks gemiddeld 18.000 euro. Kinderen van 75-plussers in een koopwoning krijgen twintig keer meer: 368.000 euro. Wonen die kinderen zelf ook in een koophuis, dan loopt het bedrag verder op tot 463.000 euro. De eigen woning fungeert daarmee als katalysator van vermogensongelijkheid. En omdat 40 procent van al het particuliere vermogen inmiddels afkomstig is uit erfenissen en schenkingen, worden startposities steeds meer bepaald door wie je ouders zijn — niet door wat je zelf verdient.

Wie ouders zonder koophuis heeft, koopt straks in een markt die door andermans erfenis wordt opgedreven.

Prijsopdrijving en demografische rem sluiten elkaar niet uit — ze werken alleen op verschillende termijnen en in verschillende regio's. Op de korte termijn wint het geld: overwaarde en erfenissen tillen prijzen op in gewilde gebieden. Op de langere termijn knaagt vergrijzing aan de vraag, vooral aan de randen van het land. De constante is de tweedeling: erfenissen bestendigen bestaande vermogensverschillen en zetten huurderskinderen structureel op achterstand.

Meer weten?