De ECB verhoogt morgen de rente: als je aflossingsvrije hypotheek boven de 30%-grens zit, kan het je €400 per maand extra kosten

De Europese Centrale Bank verhoogt morgen vrijwel zeker de depositorente naar 2,50%. Wie een aflossingsvrije hypotheek boven de nieuwe bankgrens van 30% heeft en wiens rentevaste periode binnenkort afloopt, krijgt twee klappen tegelijk: een fors hogere rente op de bestaande schuld, plus gedwongen omzetting van een deel naar annuïtair.

In een peiling van Reuters onder 65 economen verwachtten alle ondervraagden een verhoging met een kwart procentpunt, meldde de Dagelijkse Standaard. De ECB verhoogde de depositorente in juni al van 2,00 naar 2,25%. Sindsdien is de inflatie verder opgelopen: volgens een flashraming van Eurostat kwam de inflatie in de eurozone in augustus uit op 3,3%, een stijging ten opzichte van 2,9% in juli. Dat is het hoogste niveau sinds september 2023.

In juli hield de bank de rente ongewijzigd op 2,25%, maar uit de notulen bleek dat de ECB na de verhoging in juni wilde wachten tot september om eventueel opnieuw actie te ondernemen. De meeste economen verwachten dat de verhoging van morgen voorlopig de laatste wordt; circa 91% denkt dat de depositorente eind 2026 nog op 2,50% staat. Ruim driekwart voorziet dat dit niveau tot halverwege 2027 wordt gehandhaafd.

De gemiddelde hypotheekrente voor tien jaar vast staat momenteel op circa 4,3%, aldus de Consumentenbond. Aan het begin van het jaar lag die nog rond 3,84%. Wie in de jaren van lage rentes een hypotheek afsloot tegen 1,5 à 2 procent, betaalt bij verlenging meer dan het dubbele.

De rentestijging alleen is al pijnlijk, zoals we eerder beschreven in De hypotheekrente stijgt weer, en het einde is niet in zicht: drie dingen die je nu kunt doen. Maar wie daarnaast een aflossingsvrij deel boven 30% van de woningwaarde heeft, loopt bij verlenging tegen een tweede muur. Bij alle grote banken mag je nu maximaal 30% van de waarde van je woning aflossingsvrij lenen; dat was 50%. Het resterende bedrag moet via een annuïtaire of lineaire vorm worden afgelost. Wat dat concreet betekent als je looptijd afloopt, schreven we gisteren in Strengere regels aflossingsvrije hypotheek: dit gebeurt er als jouw looptijd afloopt.

Een hogere rente plus verplichte aflossing: voor je portemonnee is dat geen optelsom, maar een vermenigvuldiging.

Neem een woning van €400.000 met een aflossingsvrij hypotheekdeel van €160.000, goed voor 40% van de woningwaarde. De eigenaar heeft een rente van 2,0% die over een jaar afloopt. De bruto maandlast bedraagt nu €267.

Bij verlenging gelden twee dingen tegelijk. De bank staat nog maar 30% aflossingsvrij toe: dat is €120.000. De overige €40.000 moet worden omgezet naar een annuïtaire hypotheek. En de rente op het aflossingsvrije deel springt van 2,0% naar circa 4,5%, inclusief de opslag van 0,3 tot 0,5 procentpunt die banken inmiddels rekenen voor aflossingsvrije hypotheken.

De nieuwe rekening: €120.000 aflossingsvrij tegen 4,5% kost €450 per maand aan rente. De €40.000 annuïtair over twintig jaar tegen circa 4,3% kost ongeveer €249 per maand aan rente en aflossing. Totaal: circa €699 per maand. Dat is €432 meer dan de huidige €267.

Een deel van dat bedrag is aflossing en dus vermogensopbouw: dat geld verdwijnt niet, het zit in je huis. Maar het moet elke maand wél van je rekening. Voor een huishouden dat gewend is aan €267 per maand, is de sprong naar bijna €700 een schok in de cashflow.

Huiseigenaren die in de jaren van lage rentes een hypotheek afsloten met een aflossingsvrij deel boven 30% van de huidige woningwaarde, en wier rentevaste periode binnen twee jaar afloopt, zitten in de gevarenzone. Circa 45% van de totale Nederlandse hypotheekschuld is (deels) aflossingsvrij. DNB waarschuwt voor het concentratierisico tussen 2035 en 2052, wanneer een groot aantal aflossingsvrije hypotheken tegelijk afloopt.

Controleer drie dingen: hoeveel procent van je woningwaarde het aflossingsvrije deel uitmaakt, wanneer je rentevaste periode afloopt, en of je bank de 30%-grens hanteert. Zit je erboven en loopt je rente binnen twee jaar af, dan is een gesprek met een hypotheekadviseur verstandiger dan afwachten.

Het ECB-besluit valt morgen om 14.15 uur. Voor wie boven de 30% zit, is dat niet alleen macro-economisch nieuws. Het is de klok die op je eigen hypotheek tikt.

Bronnen: Dagelijkse Standaard, Eurostat, Raisin, The Asset, ABN AMRO, Consumentenbond, De Belegger, Hypotheekplatform, BLOX