Pandjesbazen verkopen hier, kopen daar: waarom Nederlands huurgeld nu aan de Costa ligt

Op de luchthaven van Alicante staan tegenwoordig meer valetparkers op Nederlanders te wachten dan touringcars. Wie het geld achterna reist, komt niet uit bij een gezin met vakantieplannen, maar steeds vaker bij een voormalige verhuurder uit Amersfoort of Zoetermeer die zijn appartement in Nederland kwijt is en zijn kapitaal aan de Middellandse Zee heeft geparkeerd.

Terwijl in Nederland de huurwoning in het middensegment in recordtempo verdwijnt, groeit de Nederlandse kolonie aan de Costa. In 2024 verkochten Nederlandse vastgoedbeleggers ruim 27.000 meer huurwoningen dan ze aankochten — een vertienvoudiging ten opzichte van 2022. Van de beleggers die hun woning van de hand deden, zegt 28 procent de opbrengst in Spaans vastgoed te steken. Duitsland (13 procent) en Frankrijk (11 procent) volgen op afstand.

Sinds 2022 hebben ruim 20.000 Nederlanders een huis in Spanje gekocht. In de tweede helft van 2025 gingen ze op de tweedehuizenmarkt zowel de Duitsers als de Britten voorbij; in de eerste maanden van 2026 zet die opmars door. Van elke vijf Nederlandse huiseigenaren daar wonen er vier het grootste deel van het jaar gewoon in Nederland.

Dat verhuizen van kapitaal is geen randverschijnsel. Tussen het vierde kwartaal van 2024 en het derde kwartaal van 2025 zijn 38.580 huurwoningen door beleggers verkocht aan eigenaar-bewoners, 42 procent meer dan het jaar daarvoor. Ruim 81 procent daarvan zat in het sociale en middensegment: precies de woningen waar starters, studenten en arbeidsmigranten op wachten.

Twee dingen jagen de uittocht aan. Sinds medio 2024 bepaalt de Wet betaalbare huur met een puntensysteem de maximumhuur, ook in het middensegment. Tegelijk belast box 3 verhuurders op een fictief rendement dat velen niet halen. Voor een deel van de portefeuille is de rekensom simpel geworden: de huur mag omlaag, de belasting blijft, dus de woning gaat weg.

Aan Spaanse kant is het patroon geconcentreerd. In het vierde kwartaal van 2025 kochten Nederlanders 1.632 woningen, goed voor 6,77 procent van alle buitenlandse aankopen — de enige grote nationaliteit met groei op zowel kwartaal- als jaarbasis. Alicante en Málaga zijn samen goed voor meer dan een derde van alle buitenlandse aankopen. In steden als Torrevieja gaat inmiddels bijna vier op de vijf verkochte woningen naar een buitenlander.

De gemiddelde Nederlandse koper is rond de 45 jaar, betaalt ruim 300.000 euro en financiert dat grotendeels zonder hypotheek. Instapklaar, energiezuinig, terras aan zee of net erachter — en fiscaal aantrekkelijk, want een tweede huis in eigen land jaagt de heffing in box 3 op, terwijl een tweede huis in Spanje dat bij overwegend eigen gebruik nauwelijks doet.

De particuliere sector leverde jaren achtereen zo'n 13.000 woningen per jaar op door transformatie van kantoren, kerken en winkelpanden. In 2024 zakte dat aantal met ruim 10 procent. Volgens econoom Matthijs Korevaar (Erasmus Universiteit) financieren particuliere investeerders zo'n 70 procent van de nieuwe private huurwoningen. Wat nu naar Valencia of Marbella verhuist, komt niet vanzelf terug.

De pijn is grillig. De ex-huurder in Utrecht kijkt naar een leeggehaalde middenhuurmarkt; de gepensioneerde belegger kijkt uit over de zee. Op korte termijn krijgt een deel van de zittende huurders een koophuis onder de neus geschoven, en dat scheelt hen soms honderden euro's per maand. Op langere termijn krimpt de voorraad huurwoningen voor iedereen die niet mag kopen of geen sociale huurwoning krijgt.

Spanje betaalt zijn eigen prijs. In Alicante en aan de Costa's stijgen de woningprijzen, staan gemeenten in de rij voor een nieuwe rijbaan naar de luchthaven en verdwijnen dorpen langzaam onder een deken van tweede huizen. De Spaanse regering probeerde eerder dit jaar met een aangekondigde belasting tot 100 procent op woningaankopen door niet-EU-inwoners de druk te breken, maar Nederlanders vallen daar als EU-burgers buiten. Voor de Spaanse woningmarkt maakt de Nederlandse instroom het probleem eerder groter dan kleiner.

Wat Nederland verliest, is uiteindelijk niet alleen die 27.000 huurwoningen per jaar. Het is de particuliere financiering achter de middenhuurmarkt, weggelekt naar een terras met uitzicht — en niet zomaar meer terug te halen.

Meer weten?