De hypotheekrente staat op het hoogste niveau in bijna drie jaar. Met dit stappenplan reken je zelf uit hoeveel je nog kunt lenen, met rekenvoorbeelden voor drie salarissen.

De hypotheekrente stijgt al weken op rij en dat kost leenruimte. Maar hoeveel precies? Je kunt het zelf narekenen met vijf stappen en één tabel. Wij deden het voor een bruto maandsalaris van €3.000, €4.000 en €5.000.

We rekenen met een alleenstaande koper onder de AOW-leeftijd, met vast inkomen en zonder studieschuld of andere leningen. De hypotheek is annuïtair, met een looptijd van 30 jaar en 10 jaar rentevast. Als rente nemen we 4,42 procent: het gemiddelde voor tien jaar vast met NHG eind september 2026. Begin dit jaar lag dat gemiddelde nog onder de 4 procent.

Vermenigvuldig je bruto maandsalaris met 12 en tel daar 8 procent vakantiegeld bij op. Een vaste dertiende maand telt ook mee. Bij €3.000 per maand kom je zo op €38.880, bij €4.000 op €51.840 en bij €5.000 op €64.800.

Het ministerie van Financiën legt jaarlijks vast welk deel van je bruto inkomen maximaal naar hypotheeklasten mag. Dat percentage hangt af van je inkomen en je rente. Bij een rente tussen 4,0 en 4,5 procent is dat in 2026:

Toetsinkomen maal woonquote, gedeeld door 12. Dat levert een maximale bruto maandlast op van €765, €1.020 en €1.280.

Welk bedrag hoort bij die maandlast, bij 4,42 procent rente en 30 jaar aflossen? Dat rekent elke online hypotheekcalculator voor je uit. Tel daarna €17.000 op: dat extra bedrag mag een alleenstaande lenen als het toetsinkomen hoger is dan €30.000.

Elke tiende procent rente scheelt bij een modaal salaris al snel een paar duizend euro leenruimte.

Koop je samen met dezelfde inkomsten, dan vervalt de extra €17.000 en kom je dus €17.000 lager uit. Een woning met energielabel C of D levert €5.000 extra op, A of B €10.000 en A+ of A++ €20.000.

Bij 4,13 procent rente kon je met €4.000 per maand nog ruim €227.000 lenen. Bij 4,42 procent is dat circa €220.000: zo'n €7.000 minder voor hetzelfde salaris. Bij €5.000 per maand loopt het verschil op tot bijna €9.000.

Wie geen NHG krijgt, betaalt meer rente, maar mag soms een iets hogere woonquote gebruiken.

Een opvallend detail: zonder NHG betaal je gemiddeld 4,77 procent. Je komt dan in een hogere rentekolom met een woonquote van 24,6 procent. Daardoor blijft je maximale hypotheek bijna gelijk, al betaal je wel een hogere maandlast.

Rekenregels op een rij

Toetsinkomen = bruto maandsalaris × 12 × 1,08. Maximale maandlast = toetsinkomen × woonquote ÷ 12. Het leenbedrag volgt uit een annuïteit over 30 jaar. Alleenstaand met meer dan €30.000 toetsinkomen? Dan komt er €17.000 bij. Een studieschuld verlaagt je leenruimte, net als andere leningen.

Dit zijn rekenvoorbeelden. Een geldverstrekker kijkt ook naar je werkgeversverklaring, je schulden en de waarde van de woning. En de rente beweegt op dit moment wekelijks. Reken dus opnieuw zodra je een concrete offerte hebt.

Meer weten?