Kleiner gaan wonen en het ouderlijk huis voor een vriendenprijs aan een van de kinderen gunnen: veel ouders denken dat ze zelf mogen bepalen wat ze vragen. Fiscaal ligt dat anders. Wie te ver onder de waarde gaat, doet in feite een schenking. Toch is er ruimte, en die blijft ook na dit jaar bestaan. De grootste valkuil zit bovendien ergens anders dan de meeste mensen denken.
De WOZ-waarde is de ondergrens
Verkoopt u uw woning aan uw kind voor minder dan de waarde, dan geldt het verschil als schenking. Voor die berekening telt niet de marktwaarde, maar de WOZ-waarde van de gemeente. Vraagt u de WOZ-waarde of meer, dan is er voor de schenkbelasting niets aan de hand, ook als de buren onlangs veel meer kregen.
Bij een overdracht in 2026 mag u kiezen tussen de WOZ-waarde 2026 (peildatum 1 januari 2025) en die van 2027 (peildatum 1 januari 2026), die gemeenten begin volgend jaar zullen versturen. De laagste van de twee is toegestaan.
Wie dacht dat 2026 het laatste jaar voor deze route was: het kabinet wilde vanaf 2027 de marktwaarde laten gelden, maar schrapte dat plan dit voorjaar.
Voor de schenkbelasting telt de WOZ-waarde, voor de overdrachtsbelasting de marktwaarde.
Rekenvoorbeeld
Uw huis heeft een WOZ-waarde van 500.000 euro; vergelijkbare woningen gaan voor 600.000 euro weg.
- Verkoop voor 500.000 euro: geen schenkbelasting.
- Verkoop voor 450.000 euro: de schenking bedraagt 50.000 euro. Na aftrek van de jaarlijkse vrijstelling van 6.908 euro betaalt uw kind 10 procent: ruim 4.300 euro, als u dit jaar niet al eerder aan dit kind schonk.
Is uw kind tussen 18 en 40 jaar en heeft het de eenmalig verhoogde vrijstelling van 33.129 euro nog niet gebruikt, dan kan die rekening lager uitvallen. Laat dat vooraf door de notaris of een adviseur nagaan.
Overdrachtsbelasting gaat over de marktwaarde
Overdrachtsbelasting wordt berekend over de waarde in het economisch verkeer: wat de woning op de vrije markt zou opbrengen. Is de koopsom binnen de familie onzakelijk laag, dan toetst de notaris de waarde, bijvoorbeeld met een taxatierapport dat de koper voor de hypotheek meestal al heeft. In het voorbeeld betaalt uw kind dus 2 procent over 600.000 euro, oftewel 12.000 euro, mits het er zelf gaat wonen.
Startersvrijstelling: let op de grens
Is uw kind jonger dan 35, heeft het de startersvrijstelling nooit gebruikt en gaat het er zelf wonen, dan is geen overdrachtsbelasting verschuldigd. De woningwaarde mag in 2026 niet hoger zijn dan 555.000 euro, en ook daarbij telt de marktwaarde, niet de vriendenprijs. In het voorbeeld valt uw kind dit jaar dus buiten de boot.
Per 1 januari 2027 gaat de grens naar 615.000 euro. Bepalend is de datum waarop de akte bij de notaris wordt getekend. Levering in januari bespaart in dit voorbeeld 12.000 euro.
De notaris pas in januari laten passeren kan in dit voorbeeld 12.000 euro schelen.
Wie de vrijstelling claimt maar er niet gaat wonen, riskeert een naheffing tegen het tarief van 8 procent, eventueel met een boete. Alleen bij onvoorziene gebeurtenissen, zoals overlijden, een scheiding of een baan in een andere regio, geldt een uitzondering.
Of wachten tot de erfenis
Wie niet wil verhuizen, kan de woning ook nalaten. Voor de erfbelasting geldt dan eveneens de WOZ-waarde, en over de geërfde woning zelf is geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Neemt een van de kinderen het huis over, dan kan het de anderen tegen de marktwaarde uitkopen. Zo delen de kinderen het voordeel eerlijk.
In het kort
- Verkoop onder de WOZ-waarde: het verschil is een schenking.
- Overdrachtsbelasting: altijd over de marktwaarde.
- Startersvrijstelling: marktwaarde maximaal 555.000 euro (2026) of 615.000 euro (2027).
Meer weten?
POPULAIR NIEUWS
Stevig fietsslot, maar toch gaat het mis: drie fouten waar dieven dankbaar gebruik van maken
Die bruingrijze bol hoog in je boom? Het kan een hoornaarsnest zijn, en de gemeente haalt hem vaak niet meer weg
Geen droger en regenachtig weer? Met deze acht tips droogt de was razendsnel en voorkom je schimmel in huis
Sneller lopen, sterkere spieren, slankere taille: dit supplement lijkt oudere mensen te verjongen
Eerder stoppen met werken? Dan betaal je bijna dubbel zoveel belasting tot je AOW-leeftijd
Heb je een vakantiehuis of tweede woning? Bij €300.000 WOZ betaal je in 2027 ruim €2.100 meer box 3-belasting
Loading