De paradox van de woningmarkt: Ruim 1 op de 8 huizen moet in prijs omlaag — en toch wordt er juist méér overboden

zondag, 02 augustus 2026 om 14:37

Nooit eerder stonden er zoveel huizen te koop, en zelden moesten zoveel verkopers hun vraagprijs terugschroeven. Toch betalen kopers gemiddeld méér boven de vraagprijs dan een kwartaal eerder. Die twee bewegingen lijken elkaar uit te sluiten. Dat doen ze niet — ze zijn twee kanten van dezelfde markt, die zich in rap tempo in tweeën splitst.

Van alle woningen die het afgelopen kwartaal te koop stonden, ging bij ruim één op de acht de vraagprijs omlaag. Dat is het hoogste aandeel in ruim tweeënhalf jaar. Bij appartementen is het inmiddels één op de zeven. Wie de prijs verlaagt, doet dat bovendien niet met een symbolische duizend euro: gemiddeld ging er 9,3 procent van de vraagprijs af, oftewel 41.551 euro.

Tegelijkertijd steeg de gemiddelde overbieding van 4,7 naar 4,8 procent — de eerste stijging na drie kwartalen van daling. Het aantal woningen dáár waar boven de vraagprijs wordt geboden nam licht af, van 71,4 naar 70,5 procent. Minder vaak overbieden dus, maar wel harder.

De markt valt uiteen in twee soorten

De verklaring zit in het aanbod. Het aantal te koop staande woningen groeide in één kwartaal met meer dan een kwart, van 66.000 naar ruim 83.000. Een deel daarvan is uitponding: voormalige huurwoningen die beleggers van de hand doen, vaak in matige staat en met een navenant lagere prijs. Een ander deel bestaat uit woningen die simpelweg te optimistisch in de markt zijn gezet.

Meer aanbod lost dit dus niet vanzelf op: het verschuift de concurrentie naar goed geprijsde woningen.

Kopers hebben in die overvloed nu wél iets te kiezen — en ze kiezen selectief. De aandacht concentreert zich op woningen die vanaf dag één realistisch geprijsd zijn. Precies daar loopt de biedstrijd op. De rest blijft staan, wordt afgeprijsd, en zakt daarna verder weg.

Een prijsverlaging is een afgang

Dat afprijzen werkt namelijk averechts. Op woningen waarvan de vraagprijs is verlaagd, wordt gemiddeld 3,2 procent overboden — tegen 4,8 procent landelijk. En bij deze woningen wordt nog maar in 57,6 procent van de verkopen boven de vraagprijs betaald, tegenover 70,5 procent gemiddeld. Bijna een derde (31,2 procent) gaat zelfs weg ónder de al verlaagde vraagprijs.

Kopers zien tegenwoordig in twee klikken dat een woning is afgeprijsd en hoe lang die al te koop staat. Een prijsverlaging is daarmee geen prikkel meer, maar een signaal: hier is haast, hier is ruimte. De verlaging die bedoeld was om nieuwe interesse te wekken, nodigt vooral uit tot verder onderhandelen.

Wie te hoog begint, betaalt twee keer: eerst in verloren tijd, daarna in verloren onderhandelingspositie.

Waar nog echt geboden wordt

Landelijke gemiddelden verhullen hier meer dan ze verklaren. Op provincieniveau werd in Utrecht (7,7 procent) en Groningen (7,6 procent) het hardst overboden, in Zeeland het minst (2,1 procent). In de stad Utrecht liep de gemiddelde overbieding op tot 13,6 procent, het hoogste van alle grote steden, terwijl kopers in Eindhoven gemiddeld op 2,9 procent bleven steken. In Baarn werd juist gemiddeld 9,6 procent ónder de vraagprijs betaald.

Ook het type woning maakt het verschil. Bij tussenwoningen wordt bij ruim acht van de tien verkopen overboden; bij vrijstaande huizen bij minder dan de helft. Boven de miljoen euro wordt vaker onder- dan overboden.

De cijfers

Het aantal verkopen blijft hoog: 68.812 woningen wisselden in het tweede kwartaal van eigenaar, 7,8 procent meer dan een jaar eerder. Volgens de NVM werden nooit eerder zoveel bestaande woningen te koop gezet — 56.700, een record sinds de metingen in 1995. De gemiddelde verkoopprijs kwam uit op 506.000 euro, 2,1 procent hoger dan een jaar eerder. Het CBS meet over hetzelfde kwartaal een prijsstijging van 4,2 procent.

Wat kopers en verkopers hieruit kunnen halen

Verkopers: de vraagprijs is geen onderhandelingsstartpunt meer maar een filter. Te hoog inzetten kost gemiddeld ruim 41.000 euro én de kans op een biedstrijd.
Kopers: een afgeprijsde woning is statistisch gezien de beste onderhandelingspositie die er is — bijna een op de drie gaat onder de nieuwe vraagprijs weg.
Beide: kijk naar de eigen gemeente, niet naar het landelijk gemiddelde. Tussen Utrecht en Baarn zit ruim 22 procentpunt verschil.

Hoe het verder gaat, hangt volgens Huispedia vooral aan twee draden. Het drukkende effect van de uitponding zou in het derde kwartaal moeten uitwerken. En de hypotheekrente is de afgelopen weken opgelopen. Zet dat door, dan drukt het het overbieden en de prijzen. Gebeurt dat niet, dan is het extra aanbod straks verdwenen en staat de markt weer waar hij stond — alleen met duurdere huizen.