Zoveel eigen geld heb je nú nodig om als starter een huis te kopen – en het is een record

Starters op de woningmarkt moeten in 2026 meer spaargeld meenemen dan ooit. Waar een hypotheek vroeger een groot deel van de aankoop kon dekken, moeten kopers nu niet alleen de bijkomende kosten zelf betalen, maar ook steeds vaker een flink gat overbruggen tussen hun maximale lening en de werkelijke huizenprijs.

Vooral alleenstaanden en starters in dure steden merken dat hard. Recente analyses laten zien dat de benodigde eigen inleg in veel gevallen is opgelopen tot tienduizenden euro’s, terwijl in de duurste gemeenten zelfs bedragen van meer dan 150.000 tot 200.000 euro voorkomen.

Wie een huis koopt, kan in Nederland nog altijd maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen. Alle kosten die daarbovenop komen, moeten dus uit eigen zak worden betaald.

Het gaat daarbij onder meer om notariskosten, hypotheekadvies, taxatiekosten en eventuele kosten voor een bouwkundige keuring of verbouwing. Ook wie gebruikmaakt van NHG moet rekening houden met bijkomende kosten die niet volledig in de hypotheek opgaan.

Daar blijft het niet bij. In veel regio’s ligt de koopprijs van een woning hoger dan wat starters op basis van hun inkomen mogen lenen. Daardoor is extra spaargeld steeds vaker niet alleen nodig voor de kosten koper, maar ook om het verschil met de aankoopprijs te dichten.

Financiële partijen en hypotheekadviseurs komen voor 2026 vaak uit op een minimale eigen inbreng van ongeveer 4 tot 8 procent van de koopsom. Dat percentage zit vooral in de bijkomende kosten die je niet mag meefinancieren.

Bij een woning van 300.000 euro betekent dat in de praktijk al snel een eigen bedrag van ongeveer 12.000 tot 24.000 euro. Dat is de ondergrens; wie boven de vrijstellingsgrens uitkomt of extra moet bieden, is al gauw veel meer kwijt.

Een rekenvoorbeeld maakt dat concreet:

De nieuwste signalen uit de markt wijzen erop dat starters gemiddeld rond de 42.000 euro aan eigen geld nodig hebben om serieus kans te maken op een woning. Daarmee ligt de eigen inleg op een historisch hoog niveau.

Andere recente berekeningen laten zien dat starters bij een doorsnee aankoop vaak al uitkomen op ongeveer 40.000 tot 45.000 euro aan spaargeld of financiële hulp. Dat is veel hoger dan enkele jaren geleden, toen bedragen van rond de 39.000 euro nog als fors golden.

De trend is vooral zichtbaar doordat huizenprijzen in grote delen van Nederland hoger blijven, terwijl starters niet onbeperkt meer kunnen lenen. Hogere huren en inflatie maken het tegelijk lastiger om überhaupt zo’n buffer op te bouwen.

Voor alleenstaande starters is de situatie het meest nijpend. Onderzoek laat zien dat een alleenstaande starter onder de 35 voor een appartement gemiddeld ruim 157.000 euro eigen geld nodig heeft om een woning van circa 87 vierkante meter te kopen.

In ongeveer een kwart van de Nederlandse gemeenten ligt die benodigde eigen inleg zelfs boven de 200.000 euro. Daarmee is kopen voor veel alleenstaanden geen kwestie meer van goed sparen, maar van uitzonderlijk veel hulp van buitenaf.

Dat verklaart ook waarom steeds meer starters afhankelijk zijn van schenkingen, familiehulp of een erfenis. Zonder dat extra zetje is de stap van huren naar kopen op veel plekken simpelweg te groot geworden.

Voor starters in Amsterdam lopen de bedragen nog veel verder op. Een analyse over de hoofdstad laat zien dat een alleenstaande starter met een modaal inkomen voor een appartement van ongeveer 60 vierkante meter gemiddeld ruim 200.000 euro eigen geld nodig heeft.

Ook voor stellen met twee inkomens is Amsterdam extreem duur. De hoofdstad behoort tot de gemeenten waar het verschil tussen maximale hypotheek en marktprijs het grootst is, waardoor kopers alleen met een zeer forse eigen inleg kans maken.

Juist daardoor wordt Amsterdam voor veel starters niet alleen een woonwens, maar vooral een rekensom die niet meer uitkomt. De markt is er in toenemende mate een speelveld geworden voor huishoudens met hulp van ouders, eerder opgebouwd vermogen of uitzonderlijk hoge inkomens.

Er is nog wel een belangrijk voordeel voor jonge kopers: de startersvrijstelling voor overdrachtsbelasting. In 2026 betalen starters onder voorwaarden geen overdrachtsbelasting bij aankoop van een woning tot 555.000 euro.

Dat voordeel geldt alleen voor kopers die aan de leeftijds- en gebruiksvoorwaarden voldoen. Wie boven de grens koopt of niet aan de voorwaarden voldoet, verliest die vrijstelling en ziet de eigen kosten meteen oplopen.

Toch is die regeling voor veel starters niet genoeg om de grote kloof te overbruggen. De echte bottleneck zit steeds vaker niet meer in de belasting, maar in het verschil tussen woningprijs en leencapaciteit.