Denemarken mag buitenlanders weren van vakantiehuizen, Spanje niet: waarom dat verschil er nu toe doet
Samenlevingzaterdag, 26 september 2026 om 20:17
Wil je als Nederlander een vakantiehuis aan de Deense kust kopen, dan lukt dat in de praktijk niet. In Spanje kan het wel, en dat blijft voorlopig zo, ook nu de Spaanse politiek zoekt naar manieren om buitenlandse kopers af te remmen. Het verschil zit in één juridisch detail. Denemarken heeft een eigen protocol bij het EU-verdrag, Spanje niet, schreef SpanjeVandaag op 21 september.
Voor Nederlanders is dat geen ver-van-je-bedshow. Volgens SpanjeVandaag zijn Nederlanders inmiddels de grootste kopers van tweede huizen in Spanje. Eerder beschreven wij hoe de Wet Betaalbare Huur jaagt beleggers naar Spanje: recordaantal Nederlanders koopt er een woning, Spaanse steden komen in opstand, en dat de Spaanse overheid onderzoekt of buitenlandse kopers geweerd kunnen worden.
Denemarken regelde het al in 1973
Denemarken bedong een uitzondering toen het in 1973 lid werd van de EG, meldt Expat Finance. Volgens het Nordic Institute of European Legal Studies stond het protocol over de aankoop van tweede woningen eerst in de richtlijn over de liberalisatie van het kapitaalverkeer en later in de EU-verdragen zelf. Ook onder het Verdrag van Lissabon mag Denemarken die nationale regels houden, schrijft EUabc.
In de praktijk mogen buitenlanders, ook EU-burgers, in de regel geen Deens zomerhuis kopen. Dat kan alleen als je permanent in Denemarken woont en toestemming krijgt van het ministerie van Justitie, aldus de juridische gids van Multilaw. De regel moet kust- en plattelandsgebieden beschermen tegen buitenlandse speculatie. Volgens Expat Finance moet je bij de Deense instantie Civilstyrelsen aantonen dat je een bijzondere band met het land hebt, en worden deze regels zelden versoepeld.
Wie niet in Denemarken woont, koopt er geen zomerhuis. Ook niet met een EU-paspoort.
Helemaal uniek is Denemarken niet. Oostenrijk, Zweden en Finland kregen bij hun toetreding een overgangsperiode van vijf jaar, maar sinds 1 januari 2000 is het kopen van tweede woningen daar gewoon toegestaan. Van de nieuwere lidstaten kreeg alleen Malta een permanente uitzondering: wie daar een tweede woning wil kopen, moet er eerst vijf jaar hebben gewoond, schrijft EUabc.
Spanje heeft dat voorbehoud niet
Spanje heeft geen vergelijkbaar voorbehoud. Voor Nederlanders en andere EU-burgers gelden dus gewoon de Europese regels over vrij verkeer. Volgens SpanjeVandaag botst een algeheel verbod op buitenlandse kopers daar frontaal mee.
Voor kopers van buiten de EU ligt dat anders. Het Europese Hof van Justitie oordeelde op 12 oktober 2023 (zaak C-670/21) dat lidstaten betaalbare woningen mogen nastreven met beperkingen op het kapitaalverkeer met derde landen. Die maatregelen moeten dan wel gericht zijn op plekken waar het woningtekort bijzonder groot is. Een regeling die zonder onderscheid voor elke woning geldt, is volgens het Hof niet geschikt, meldt het Expertisecentrum Europees Recht van het ministerie van Buitenlandse Zaken.
Die scheidslijn zat ook in het plan van premier Pedro Sánchez. Op 13 januari 2025 kondigde hij een belasting aan van tot 100 procent op woningaankopen door niet-ingezetenen van buiten de EU. EU-burgers vielen daar uitdrukkelijk buiten, schrijft VivendaNova. Het wetsvoorstel werd op 22 mei 2025 ingediend, maar was in maart 2026 nog altijd niet in het parlement besproken, meldde Reuters. Volgens het Spaanse advocatenkantoor Olga Caballero ontbrak de maatregel in het Spaanse woningpakket van januari 2026.
Zelfs het strengste Spaanse plan tot nu toe liet Nederlandse kopers buiten schot.
Brussel mikt op gebruik, niet op nationaliteit
Biedt Europa dan een uitweg? Op 9 september stelde de Europese Commissie de Affordable Housing Act voor. Daarmee krijgen overheden een gezamenlijke methode om 'gebieden onder woningdruk' aan te wijzen. Wil een overheid daar het gebruik van woningen inperken, bijvoorbeeld voor kortetermijnverhuur of bij leegstand, dan moet ze aantonen dat dit bijdraagt aan de lokale woningdruk. De maatregel moet bovendien gericht, noodzakelijk en proportioneel zijn, meldt The Sofia Globe op basis van de Commissie.
Een instrument om buitenlanders als groep te weren zit er dus niet in. Volgens SpanjeVandaag richt Brussel zich niet op buitenlandse kopers. Daarbij is het voorlopig alleen een voorstel: volgens de Europese Commissie moeten het Europees Parlement en de Raad zich er nog via de gewone wetgevingsprocedure over buigen.
Voor Spanje ligt de route daardoor eerder bij regels voor verhuur en gebruik dan bij de nationaliteit van de koper. Een verbod ligt juridisch lastig, maar gerichte maatregelen komen dichterbij, concludeert SpanjeVandaag.
Wat het voor jou betekent
- Heb je een huis in Spanje of plannen om er een te kopen? Zonder uitzondering in het verdrag kan Spanje niet zomaar een verbod voor EU-burgers invoeren zoals Denemarken dat heeft.
- Wil je je Spaanse woning aan toeristen verhuren? Houd rekening met strengere lokale regels. De Affordable Housing Act moet overheden in gebieden onder woningdruk meer houvast geven om kortetermijnverhuur te beperken.
- Droom je van een Deens zomerhuis? Zonder vaste woonplaats in Denemarken en toestemming van de Deense overheid is kopen vrijwel uitgesloten.
- Volg het Europese wetgevingstraject. Pas als het Europees Parlement en de Raad akkoord zijn, gaan de nieuwe regels gelden.
POPULAIR NIEUWS
Een biertje voor €3 en koffie onder de €2: zo goedkoop zit je op het terras in Zuid-Europa
Overbieden is voorbij: na de snelste rentestijging sinds 2022 staan huizen weer weken te koop
Shell verdiende $9,8 miljard in 90 dagen, jij betaalt recordprijs: in oktober moet de EU met een antwoord komen
Peildatum 1 januari nadert: 5 dingen die je nu kunt doen om je zorgtoeslag in 2027 te behouden
De verwarming gaat weer aan: zo voorkom je schimmel achter je kast
Het kabinet rekent op 7,6% pensioenverhoging in 2027, maar wie nog niet is ingevaren ziet daar niets van
Loading