Wet Betaalbare Huur jaagt beleggers naar Spanje: recordaantal Nederlanders koopt er een woning, Spaanse steden komen in opstand

vrijdag, 25 september 2026 om 20:19

Je hoort steeds vaker dat beleggers hun huurwoning in Nederland verkopen. Waar dat geld naartoe gaat, merk je pas als je de Spaanse cijfers bekijkt: Nederlandse investeerders kochten daar vorig jaar een recordaantal woningen, en drijven daarmee mede de wooncrisis aan die deze week tot massale straatprotesten leidde.

Een record dat niemand verwachtte

In 2025 kochten 6.071 Nederlanders een woning in Spanje, een aantal dat hoger uitviel dan verwacht, zo meldde Vastgoed Business School. In het vierde kwartaal van dat jaar streefden ze de Duitsers voorbij op de ranglijst van belangrijkste buitenlandse kopers, waarmee ze op de tweede plaats terechtkwamen. Alleen de Britten blijven vooralsnog marktleider, al is hun aandeel gedaald van meer dan 15 procent naar 7,9 procent. De opmars zette in 2026 door: in het eerste kwartaal kochten Nederlanders 1.604 woningen, goed voor 6,6 procent van alle buitenlandse transacties, volgens het Spaanse vastgoedregister.

Het aantal Nederlandse woningaankopen in Spanje verviervoudigde in nog geen tien jaar: van circa 2.200 in 2016 naar ruim 8.300 in 2025.

De Wet Betaalbare Huur als vertrekpunt

De aanleiding ligt in Nederland. De Wet betaalbare huur is op 1 juli 2024 ingegaan. Sindsdien bepaalt een puntensysteem de maximale huurprijs en is vastgoed zwaarder belast, schreef SpanjeVandaag vandaag in een analyse. Veel particuliere verhuurders kiezen ervoor oude huurwoningen te verkopen zodra een huurder vertrekt, omdat verhuur minder rendement oplevert.

Uit een enquête van Nieuwsuur onder ruim 500 vastgoedinvesteerders bleek dat 28 procent nu richting Spanje kijkt. Ook Duitsland (13 procent) en Frankrijk (11 procent) worden genoemd. Niek Verra van branchevereniging Vastgoed Belang zei dat 77 procent van de particuliere verhuurders sinds 2023 woningen heeft verkocht of dat van plan is. Dat is slecht nieuws voor de Nederlandse bouwambities, aldus Verra.

De stijgende belastingdruk in box 3 versterkt het effect. Het fictieve rendement waarover belasting wordt geheven maakt een tweede woning in Nederland voor veel eigenaren financieel onaantrekkelijk. Een tweede huis in Nederland jaagt de belasting in box 3 flink op, terwijl een Spaanse woning daar veel minder zwaar in meetelt. Per 1 januari 2028 moet het nieuwe stelsel met belasting op werkelijk rendement ingaan, maar voorlopig blijft de prikkel richting Spanje bestaan.

Twee jaar geleden hadden we nauwelijks gesprekken met Nederlandse beleggers. Nu zijn het er twee tot drie per week.

- Erwin Hartgring, makelaar bij Spaanse Droomhuizen, tegenover Nieuwsuur

In Spanje komt dat kapitaal hard aan

Spanje worstelt met een structureel tekort van naar schatting 700.000 tot 800.000 woningen, aldus SpanjeVandaag. In tien jaar tijd verdubbelden de huren in populaire steden, terwijl de lonen amper meebewogen. De woningprijzen stegen in het eerste kwartaal van 2026 met bijna 14 procent op jaarbasis, het hoogste niveau ooit gemeten. Buitenlands kapitaal is niet de enige oorzaak (bureaucratie en een tekort aan bouwvakkers spelen ook mee), maar werkt als versneller op een markt die al oververhit was.

In de provincie Alicante, de populairste bestemming onder Nederlandse kopers, ging in het eerste kwartaal van dit jaar al 51,3 procent van alle woningverkopen naar een buitenlander, tegenover 44,7 procent een jaar eerder. Slechts 1,2 procent van het Spaanse woningbestand is publiek bezit, ver onder Europese landen als het Verenigd Koninkrijk, Frankrijk of Nederland, volgens OESO-cijfers. Dat maakt het land extra kwetsbaar voor buitenlands beleggingskapitaal.

In Alicante gaat inmiddels meer dan de helft van alle woningverkopen naar een buitenlander.

'We zijn allemaal Maricarmen'

De woede bereikte deze week een kookpunt. Woensdag werd de 87-jarige Maricarmen Abascal uit haar huurwoning in Madrid gezet, waar ze sinds 1956 woonde. Honderden demonstranten probeerden dat te voorkomen. Een investeringsmaatschappij had de huur met 275 procent verhoogd. Meer dan 10.000 mensen gingen diezelfde avond in Madrid de straat op. In verschillende steden in Spanje kwamen tienduizenden mensen op straat, meldden onder meer SpanjeVandaag en het ANP.

De uitzetting heeft de woonkosten teruggeplaatst in het centrum van het Spaanse politieke debat, in aanloop naar verkiezingen in 2027. Spaanse huurdersbonden eisen nu een noodpakket dat ze het "Maricarmen-decreet" noemen, meldde Reuters. Zes op de tien Spanjaarden vinden inmiddels dat niemand meer dan drie woningen zou mogen bezitten. De Spaanse overheid onderzoekt of buitenlandse kopers geweerd kunnen worden, maar Spanje mist het juridische voorbehoud dat landen als Denemarken wél hebben.

Wat je nu kunt doen

Verhuur je een woning in Nederland? Controleer via het woningwaarderingsstelsel (WWS) of je huurprijs onder het puntensysteem van de Wet Betaalbare Huur nog rendabel is.
Overweeg je Spaans vastgoed als belegging? Houd rekening met strengere Spaanse regels. Toeristische verhuur zonder registratie levert sinds juli 2025 boetes op.
Let op de box 3-herziening per 2028. Die verandert de belasting naar werkelijk rendement, wat het fiscale voordeel van Spaans vastgoed kan beïnvloeden.
Volg de Spaanse politieke ontwikkelingen. Een eventueel "Maricarmen-decreet" kan gevolgen hebben voor buitenlandse verhuurders en kopers.