Huis van je ouders geërfd? Je betaalt erfbelasting over de WOZ-waarde, niet over wat het huis opbrengt

donderdag, 22 oktober 2026 om 19:14

Erf je het huis van je ouders, dan ga je er al snel van uit dat de erfbelasting afhangt van wat het huis straks opbrengt. Dat klopt niet. De Belastingdienst rekent met de WOZ-waarde, en daar gaat de hypotheek af die nog op het huis staat. Verkoop je het huis voor meer, dan wordt je aanslag niet hoger. Verkoop je het voor minder, dan wordt hij ook niet lager.

HomeFinance zette dat op 19 oktober op een rij in een stuk over erfgenamen die een aanslag krijgen waar ze niet op rekenen. Overlijdt iemand in 2026 of later, dan hebben de erfgenamen sinds 1 januari 20 maanden de tijd voor de aangifte erfbelasting. Tot dan was dat 8 maanden. Volgens de site verandert die extra tijd niets aan de berekening. Hoe vrijstellingen en tarieven werken, lees je in ons stuk Meer naar je kinderen, minder naar de fiscus: zo beperk je de erfbelasting. Dit stuk gaat over het huis zelf.

De verkoopprijs telt voor de fiscus niet mee

Voor een geërfde woning gebruikt de Belastingdienst geen verkoopprijs en geen taxatie, maar de WOZ-waarde. Dat is de waarde die de gemeente elk jaar vaststelt, legt VZB uit. Een voorbeeld van VZB: verkopen de erfgenamen het huis drie maanden na het overlijden voor €40.000 boven de WOZ-waarde, dan verandert dat niets aan de erfbelasting. Blijft het huis in de familie, dan geldt hetzelfde.

Hier komt de verrassing voor veel erfgenamen vandaan. Volgens HomeFinance kunnen WOZ-waarde en verkoopprijs vooral uit elkaar lopen als de huizenprijzen stijgen of dalen.

Je aanslag hangt niet af van wat het huis opbrengt, maar van wat de gemeente het waard vindt.

Je mag kiezen uit twee WOZ-jaren

Veel erfgenamen weten niet dat ze mogen kiezen. Je mag de WOZ-waarde gebruiken van het jaar waarin je ouder overleed, of die van het jaar daarna. De Dagelijkse Standaard legt uit hoe dat volgens de Belastingdienst werkt. Is iemand in 2026 overleden, dan mag je de WOZ-waarde van 2026 of die van 2027 nemen. Let op het jaartal: de beschikking van 2026 gaat uit van de waarde op 1 januari 2025, die van 2027 van de waarde op 1 januari 2026.

Meestal is de laagste waarde het voordeligst. Als de huizenprijzen stijgen, is het jaar na het overlijden daarom meestal niet aantrekkelijk, schrijft notariskantoor Hekkelman. Volgens HomeFinance verwacht de Waarderingskamer dat de WOZ-waarden landelijk gemiddeld 5,5 tot 7,5 procent stijgen. Een rekenvoorbeeld: een huis heeft in 2026 een WOZ-waarde van €350.000 en stijgt 6 procent naar €371.000. Een kind dat het huis alleen erft, betaalt over dat laatste deel al 20 procent. Kiest dat kind het verkeerde jaar, dan betaalt het €4.200 te veel.

Is de WOZ-waarde van het jaar erna nog niet bekend als je aangifte doet? Dan gebruik je volgens de Belastingdienst de waarde van het jaar van overlijden. Blijkt de nieuwe waarde later lager, dan mag je bezwaar maken tegen de aanslag, ook als de gewone termijn van zes weken al voorbij is.

Een broer of zus betaalt bijna vier keer zoveel

HomeFinance rekende het voor met een woning die na aftrek van de hypotheek €184.899 waard is. Daarbij erft één persoon het huis en zit er verder niets in de erfenis. Erft een kind het huis, dan blijft er na de vrijstelling €158.669 belast over en is de aanslag €15.866,90. Erft een broer of zus hetzelfde huis, dan loopt de aanslag op tot bijna €57.000. Een broer of zus heeft maar €2.769 vrijstelling en betaalt 30 en 40 procent.

We rekenden het ook na voor een huis met een WOZ-waarde van €350.000, met de tarieven van 2026. Ook hier erft één persoon en is er verder geen vermogen:

Geen hypotheek, het kind erft: ongeveer € 48.887 erfbelasting.
Geen hypotheek, een broer of zus erft: ruim € 123.000.
Nog € 150.000 hypotheek, het kind erft: ongeveer €18.887.
Nog € 150.000 hypotheek; een broer of zus erft: ruim € 63.000.

Zijn er meer kinderen, dan krijgt elk kind een eigen vrijstelling over zijn eigen deel, schrijft Belastinghelden. De aanslag per persoon is dan lager.

Wie zuiver aanvaardt, neemt ook de hypotheek over

Er is nog een tweede verrassing. Volgens HomeFinance neem je de resterende hypotheekschuld over als je de erfenis zuiver aanvaardt. VZB legt uit dat die schuld samen met het huis automatisch naar de erfgenamen gaat. Je kunt het huis dus niet aannemen en de lening laten liggen. Wil je in het huis blijven wonen, dan kijkt de bank opnieuw naar je inkomen, je lasten en de manier waarop je aflost.

Is het huis minder waard dan de schuld, dan is het verstandig om de erfenis beneficiair te aanvaarden of te verwerpen, schrijft het notariaat. Anders ben je zelf aansprakelijk voor de schuld. Bij beneficiair aanvaarden hoef je de schulden niet uit eigen zak te betalen, legt de Rijksoverheid uit. Je moet de erfenis dan wel vereffenen: de schulden worden zoveel mogelijk betaald met het geld en de spullen van de overledene.

Wat je nu kunt doen

Zoek de WOZ-beschikking van het jaar van overlijden op en, zodra die er is, ook die van het jaar erna. Kies de laagste waarde.
Vind je de WOZ-waarde te hoog? Maak dan bezwaar.
Vraag bij de bank hoeveel hypotheek er precies nog openstaat. Zoek ook uit of er een overlijdensrisicoverzekering is: die kan de schuld helemaal of voor een deel aflossen, zegt VZB.
Twijfel je of het huis meer waard is dan de schuld? Aanvaard de erfenis dan niet zuiver, maar vraag een notaris eerst naar beneficiair aanvaarden.
Gebruik de verwachte verkoopprijs om te zien wat je overhoudt, niet om je aanslag uit te rekenen.