Loopt je rentevaste periode af? Met een deels aflossingsvrije hypotheek betaal je al snel ruim €200 per maand meer
Samenlevingzondag, 27 september 2026 om 6:54
Krijg je dit najaar een brief van je bank over het einde van je rentevaste periode? Dan gaat je maandlast waarschijnlijk omhoog. Hoeveel, hangt vooral af van één vraag: los je af of niet? HomeFinance bracht op 22 september een rekenvoorbeeld van De Hypotheker opnieuw onder de aandacht. Daarin betaalt een stel met een deels aflossingsvrije hypotheek netto gemiddeld €206 per maand meer. Met een volledig annuïtaire lening is dat €91.
Die berekening ging nog uit van 4,05% rente, en de rente is inmiddels hoger. Volgens Raisin was de gemiddelde NHG-rente voor tien jaar vast eind september al opgelopen tot 4,42%. Hoe snel dat ging, beschreven we eerder in "Hypotheekrente door naar 4,38%: bij een hypotheek van €400.000 betaal je nu €180 per maand meer dan in januari".
Het rekenvoorbeeld: 2,4% wordt 4,05%
De Hypotheker nam een stel dat de rente tien jaar geleden voor tien jaar vastzette op 2,4%. Bij verlenging betaalt het 4,05%, het gemiddelde tarief toen de adviesketen de berekening eind oktober 2025 publiceerde. Tussen de twee hypotheekvormen zit €115 per maand verschil.
Over de hoogte van de lening zijn de bronnen het niet eens. HomeFinance schrijft dat het scenario uitgaat van een hypotheek van €250.000. In het persbericht van De Hypotheker zelf gaat het om €450.000. Daarvan is €250.000 annuïtair en €200.000 aflossingsvrij, afgesloten onder oud recht, zodat de rente aftrekbaar is.
Dat de netto stijging lager uitvalt dan de bruto stijging, komt volgens De Hypotheker juist door die aftrek. Een hogere rente levert namelijk ook meer belastingvoordeel op.
Op een aflossingsvrij deel daalt de schuld niet. De hogere rente telt dus over het volle bedrag.
Waarom aflossingsvrij harder wordt geraakt
Bij een annuïtaire hypotheek betaal je elke maand rente én aflossing, dus wordt de schuld steeds kleiner. De nieuwe rente geldt alleen voor het bedrag dat nog openstaat. Over een aflossingsvrij deel betaal je alleen rente. Na tien jaar reken je de hogere rente dus nog altijd over dezelfde schuld, legt HomeFinance uit.
Daar kan nog een opslag bij komen. Bij veel banken is aflossingsvrij lenen 0,3 tot 0,5 procentpunt duurder dan annuïtair, schreven we in Strengere regels aflossingsvrije hypotheek: dit gebeurt er als jouw looptijd afloopt.
Doorgerekend met de rente van nu
Wat betekent de rentestijging van de afgelopen weken voor het aflossingsvrije deel van €200.000 uit het voorbeeld? Hieronder onze eigen rekensom: bruto rente per maand, zonder renteaftrek en zonder opslag.
- Tegen 2,4%, de oude rente uit het voorbeeld: €400 per maand.
- Tegen 4,05%, het tarief waarmee De Hypotheker rekende: €675, dus €275 meer.
- Tegen 4,4%, ongeveer het gemiddelde van eind september: €733, dus ruim €333 meer.
- Ter vergelijking, tegen 1,05%, volgens HomeFinance het gemiddelde dieptepunt in 2021: €175.
Alleen op dat deel betaal je door de recente stijging dus zo'n €58 bruto per maand meer dan in de berekening van De Hypotheker. Hoeveel daarvan netto overblijft, hangt af van je renteaftrek en je inkomen.
Het gaat niet om een kleine groep. Volgens HomeFinance merken vooral huishoudens het verschil die tussen 2016 en 2026 een hypotheek met lage rente afsloten en nu aan het einde van hun rentevaste periode zitten. De Hypotheker schatte vorig jaar dat ongeveer 16 procent van de hypotheken een rentevaste periode van hooguit tien jaar heeft. Ondertussen blijft de hypotheekmarkt druk: het Kadaster telde in de eerste helft van 2026 bijna 217.000 nieuwe hypotheken, 5% meer dan een jaar eerder.
Het voorstel van je bank is een eerste bod, niet het laatste woord.
Wat je nu kunt doen
- Zet de einddatum in je agenda. Volgens de AFM moet je geldverstrekker je minstens drie maanden voor het einde van je rentevaste periode informeren over het nieuwe renteaanbod.
- Reageer op tijd. Wat er gebeurt als je niets doet, verschilt per aanbieder. Volgens Van Bruggen ga je dan automatisch akkoord met het voorstel. Volgens Veldsink kan je hypotheek dan juist overgaan op een variabele rente.
- Vergelijk met andere aanbieders. Op de datum van de renteherziening betaal je geen boeterente als je oversluit, maar er zijn wel bijkomende kosten, waarschuwt de Consumentenbond. De AFM noemt onder meer kosten voor taxatie, notaris en advies.
- Controleer de risico-opslag. Is je huis meer waard geworden of heb je afgelost, dan val je misschien in een lagere risicoklasse, aldus Van Bruggen.
- Denk na over aflossen. Heb je meer dan de helft aflossingsvrij, dan kan het volgens de Consumentenbond verstandig zijn om een deel af te lossen.
- Let op als je onder oud recht valt. Is je hypotheek afgesloten vóór 1 januari 2013, dan houd je de renteaftrek meestal zolang je niet oversluit of de hypotheek verhoogt. Laat je situatie dus eerst doorrekenen voordat je iets verandert.
POPULAIR NIEUWS
Een biertje voor €3 en koffie onder de €2: zo goedkoop zit je op het terras in Zuid-Europa
Overbieden is voorbij: na de snelste rentestijging sinds 2022 staan huizen weer weken te koop
Het kabinet rekent op 7,6% pensioenverhoging in 2027, maar wie nog niet is ingevaren ziet daar niets van
Peildatum 1 januari nadert: 5 dingen die je nu kunt doen om je zorgtoeslag in 2027 te behouden
Denemarken mag buitenlanders weren van vakantiehuizen, Spanje niet: waarom dat verschil er nu toe doet
De verwarming gaat weer aan: zo voorkom je schimmel achter je kast
Loading