Strengere regels aflossingsvrije hypotheek: dit gebeurt er als jouw looptijd afloopt
Economiedinsdag, 08 september 2026 om 15:07
Bijna de helft van de Nederlandse hypotheekschuld is aflossingsvrij. En dat is precies waarom de grote banken sinds dit voorjaar één voor één de duimschroeven aandraaien. Wie nu niets doet, kan straks voor onaangename verrassingen komen te staan: hogere maandlasten, gedwongen aflossen, of een bank die simpelweg 'nee' zegt.
Waar hebben we het over
Bij een aflossingsvrije hypotheek los je tijdens de looptijd niets af. Je betaalt alleen rente. Handig voor de portemonnee nu, want de maandlasten zijn laag. Minder handig aan het einde van de rit, want dan staat de volledige lening nog open. Bij een aflossingsvrije hypotheek van €150.000 moet je op de einddatum dus gewoon €150.000 zien terug te betalen. Uit spaargeld, uit de verkoop van je huis, of via een nieuwe hypotheek.
Ongeveer 45 procent van de totale hypotheekschuld in Nederland is (deels) aflossingsvrij. Een aanzienlijk deel van die contracten loopt af tussen 2035 en 2038, met een tweede piek tussen 2047 en 2052. Toezichthouders maken zich al jaren zorgen dat een deel van die huiseigenaren straks niet kan aflossen én niet kan herfinancieren.
Wat er dit jaar is veranderd
De grote banken hebben in 2026 hun beleid aangescherpt. Rabobank en Obvion gingen op 11 mei van start; andere aanbieders volgden kort daarna. In grote lijnen gebeurt er drie dingen tegelijk:
- Lager plafond: bij een nieuwe of aangepaste aflossingsvrije hypotheek mag je nog maximaal 30 procent van de woningwaarde aflossingsvrij lenen. Dat was 50 procent.
- Hard bedragplafond: bij Rabobank, Obvion, ABN AMRO, Florius en ING geldt daarbovenop een absoluut maximum van €150.000 aflossingsvrij, ongeacht hoe duur je huis is.
- Duurdere rente: aflossingsvrij lenen is bij veel banken 0,3 tot 0,5 procentpunt duurder dan een annuïtaire hypotheek. Bij ING liep de renteopslag in de eerste helft van dit jaar op van 0,25 naar 0,53 procentpunt. Op een schuld van €200.000 scheelt dat volgens de Consumentenbond zo'n €1.120 rente per jaar.
Bij sommige banken kun je de aflossingsvrije hypotheek bovendien niet meer inzetten voor persoonlijke uitgaven of inkomensaanvulling — alleen nog voor de woning zelf.
Wat verandert er als je niets doet
Voor bestaande klanten die niets aanpassen, verandert er in principe niets. Je bestaande contract blijft doorlopen op de oude voorwaarden. Tot er iets gebeurt, althans. En vroeg of laat gebeurt er iets:
- Je einddatum komt in zicht.
- Je rentevaste periode loopt af en de bank stuurt een nieuw rentevoorstel.
- Je verhuist, sluit over, of verhoogt je hypotheek voor een verbouwing.
Op elk van die momenten kunnen de strengere regels alsnog gaan gelden.
Wat gebeurt er op de einddatum
Een aflossingsvrije hypotheek heeft meestal een looptijd van 30 jaar. Op die einddatum verwacht de bank dat je de volledige schuld in één keer aflost. Wie dat niet uit eigen zak kan betalen, heeft twee opties: het huis verkopen, of proberen de hypotheek te verlengen dan wel over te sluiten naar een nieuw contract.
Verlenging is geen automatisme. De bank kijkt op dat moment opnieuw naar drie dingen:
- De actuele waarde van de woning.
- Je inkomen op dat moment.
- De hoogte van de resterende hypotheekschuld.
En daar wringt de schoen. Wie op de einddatum met pensioen is en dus een lager inkomen heeft, kan zomaar tegen een afwijzing aanlopen. Of tegen een nieuwe hypotheek die aanzienlijk kleiner is dan de openstaande schuld — met als gevolg dat een deel alsnog moet worden afgelost of omgezet naar een annuïteitenhypotheek. En dat betekent stijgende maandlasten, precies op het moment dat je inkomen krimpt.
De Rabobank-uitzondering
Voor wie vóór 2023 een aflossingsvrije hypotheek bij Rabobank afsloot, geldt een bijzonder regime. Die contracten hebben vaak helemaal geen einddatum — ze lopen door totdat het huis wordt verkocht of de hypotheeknemer overlijdt. Prettig, in beginsel. Maar zodra je gaat verhuizen, oversluiten of je hypotheek wilt verhogen, gelden ook voor jou de nieuwe regels: 30 procent van de woningwaarde, met een maximum van €150.000.
Wat scheelt het in de portemonnee
Een rekenvoorbeeld maakt duidelijk waar het over gaat. Stel: je hebt een aflossingsvrije hypotheek van €200.000 en je rentevaste periode loopt af. Bij een renteopslag van 0,53 procentpunt boven de annuïteitenrente betaal je per jaar zo'n €1.120 meer aan rente. Over een nieuwe rentevaste periode van tien jaar loopt dat op tot ruim €11.000. Zonder dat er ook maar iets van de hoofdsom is afgelost.
Wie boven de 30 procent-grens uitkomt en het meerdere moet omzetten naar een annuïtaire hypotheek, betaalt daarnaast fors hogere maandlasten. Bij €50.000 dat wordt omgezet en een rente van 4 procent kom je al snel uit op €240 aan extra maandlasten. Op zich geen slecht nieuws — je bouwt tenslotte vermogen op — maar wél een aanslag op het beschikbare inkomen.
Wat huiseigenaren nu kunnen checken
Wie een aflossingsvrije hypotheek heeft, doet er verstandig aan een paar zaken op een rij te zetten voordat de bank straks een dwingende brief stuurt:
- Wanneer loopt jouw hypotheek af? Bij een deel van de contracten staat de datum op de hypotheekakte, bij andere niet.
- Hoeveel schuld staat er op de einddatum nog open? Bij zuiver aflossingsvrije contracten: het volledige leenbedrag.
- Welke grens hanteert jouw bank inmiddels — 30 procent of nog 50 procent van de woningwaarde?
- Wanneer eindigt je rentevaste periode? Op dat moment kan de duurdere aflossingsvrij-rente gaan meetellen.
- Wanneer loopt je recht op hypotheekrenteaftrek af? Wie vóór 1 januari 2001 al een hypotheek had, ziet die aftrek uiterlijk in 2031 verdwijnen.
- Past de nieuwe maandlast bij je toekomstige inkomen — inclusief het scenario waarin je gepensioneerd bent?
Wie de gegevens niet zelf kan terugvinden, hoeft niet meteen naar een adviseur. Een e-mail of belletje naar de eigen bank is meestal genoeg om de einddatum en het openstaande bedrag boven tafel te krijgen.
Alvast beginnen met aflossen?
Verplicht is het niet. Sommige banken, waaronder ABN AMRO, sturen bestaande klanten wel actief berichten om ze aan te sporen extra af te lossen. Bij de meeste hypotheekverstrekkers mag je jaarlijks tot 10 procent boetevrij aflossen. Voor wie meer dan de helft van de woningwaarde aflossingsvrij heeft geleend, kan dat een verstandige stap zijn — juist om te voorkomen dat de bank straks bij de einddatum de duimschroeven aandraait.
Meer weten?
- Consumentenbond: Aflossingsvrije hypotheek – veranderingen in 2026
- AFM: Update aflossingsvrije hypotheek (januari 2026)
- Vereniging Eigen Huis: Aflossingsvrije hypotheek
Lees ook
Tien geldverstrekkers verhogen je hypotheekrente in één week — zoveel meer betaal je nu per maand
POPULAIR NIEUWS
Tweeverdieners met kinderen krijgen in 2027 een harde financiële tik: drie regelingen worden versoberd
De simpele trucs die fotomodellen en prinsessen gebruiken om perfect op de foto te komen
Een kleiner huis kopen na je 60ste: wanneer levert het echt geld op — en wanneer ben je juist duurder uit?
De hypotheekrente stijgt weer, en het einde is niet in zicht: drie dingen die je nu kunt doen
Ironie: Groene energie in de lift dankzij Trump
Onverwachte tekenen dat je hart er slecht aan toe is
Loading