Drie jaar niets betalen met een starterslening? Daarna begint de rekening pas, en economen zien weinig winst voor de woningmark

De gemeentelijke potten voor de starterslening raken op steeds meer plekken leeg. Maar wat levert de regeling eigenlijk op? Voor de starter die er een bemachtigt veel. Voor de woningmarkt als geheel opvallend weinig.

De starterslening dicht het gat tussen wat de bank wil lenen en wat het huis kost. Het bedrag is maximaal 20 procent van de koopsom of de getaxeerde waarde, en vaak lager: gemeenten stellen hun eigen plafond. In veel gemeenten ligt dat tussen de 30.000 en 40.000 euro.

De eerste drie jaar betaal je niets. De gemeente (of provincie) betaalt de rente, en de aflossing wordt bijgeschreven op een tweede lening, de Combinatielening. Die schuld loopt dus gewoon op.

Na drie jaar volgt de rekening. Is je inkomen dan nog te laag, dan kun je een hertoets aanvragen. Dat kan na het 3e, 6e, 10e en 15e jaar. Je betaalt dan minder, de schuld groeit verder.

Rekenvoorbeeld: een starterslening van 40.000 euro tegen de huidige rente van 4,6 procent, vijftien jaar vast. In drie jaar betaalt de gemeente ruim 5.500 euro rente. Vanaf jaar vier betaal je bij volledige betaling circa 215 euro bruto per maand, verspreid over de resterende 27 jaar. Je totale schuld is op dat moment nog steeds 40.000 euro.

Ruim 280 van de 342 gemeenten bieden de lening aan. Amsterdam en Den Haag doen niet mee. In 2025 werden 8.132 startersleningen verstrekt, 15 procent meer dan een jaar eerder. In de eerste helft van 2026 had ruim 8 procent van de mensen met een eerste hypotheek er een.

In onder meer Den Helder, Amstelveen, Veendam, Bergen, Maastricht, Venlo en Lelystad was het budget dit jaar al vroeg op. Een deel van die gemeenten heeft inmiddels bijgestort. De oorzaak is simpel: door de hogere huizenprijzen heeft elke starter meer nodig. Waar vroeger 10.000 tot 15.000 euro volstond, is nu vaak het maximum nodig.

De kern van de kritiek: de lening vergroot de koopkracht, niet het aantal huizen. In een krappe markt bieden kopers dan vooral tegen elkaar op. De Nederlandsche Bank vindt het daarom voor de hand liggen om startersleningen te beperken.

Woningmarkteconoom Matthijs Korevaar noemt de regeling 'zeer onlogisch'. Zolang er geen extra huis op de markt komt, levert meer geld voor starters 'niks op, behalve dat mensen nog meer moeten betalen', zegt hij.

Er is wel een nuance. De starterslening is gericht en beperkt van omvang. Het prijsopdrijvende effect is daardoor vermoedelijk veel kleiner dan bij een algemene verruiming van de leennormen.

Het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen pakt het anders aan. Ontwikkelaars kunnen daarmee nieuwbouwwoningen onder de marktwaarde verkopen aan kopers jonger dan 35 jaar met een huishoudinkomen tot twee keer modaal (93.531 euro in 2026). Dat geldt wel alleen voor specifieke projecten.

Hypotheekadviseurs willen daarnaast onderzoek naar een landelijke koopsubsidie die niet afhangt van je woonplaats. Zo'n regeling bestond al eens: vanaf 2001 konden starters met een laag inkomen een maandelijkse bijdrage in hun hypotheeklasten krijgen.

Ben je starter, vraag dan vóór je gaat bieden na of er nog budget is en welke voorwaarden je gemeente stelt. Reken daarbij niet met de eerste drie gratis jaren, maar met de maandlast daarna. Die reddingsboei is namelijk geen cadeau, maar een lening.