Foute makelaars: vijf jaar later nog steeds vriendjespolitiek

Makelaars mogen het biedproces niet beïnvloeden. Toch belt de verkoopmakelaar u op met een tip, komt er een bod binnen ná de deadline en gaat het huis alsnog naar een ander. Vijf jaar na de eerste undercoveractie van Radar is het koopproces nog altijd niet dicht te krijgen.

Radar ondervroeg ruim 3500 mensen die recent een woning kochten of verkochten. Van de bieders kreeg 43 procent informatie van de verkoopmakelaar die bedoeld leek om hun bod bij te sturen: bied wat hoger, laat dat voorbehoud vallen. Bijna twee derde paste het bod daarop aan, in vier van de vijf gevallen nog vóór het sluiten van de biedtermijn — precies op het moment dat het proces blind hoort te zijn.

Ook ná de deadline blijft het schuiven. 86 procent van de ondervraagden wist niet eens dat er dan nog geboden kan worden. Wie het wel weet, is in het voordeel: ruim een derde van de late bieders kocht daarmee een huis. Andere bieders krijgen zelden de kans te reageren, en driekwart kreeg achteraf geen enkel inzicht in wat er nog binnenkwam.

Op papier is er van alles geregeld: sinds 2023 een verplicht biedlogboek, gezamenlijk tuchtrecht, een klachtenloket. Maar de grootste makelaarsclub NVM tekende de branchebrede minimumeisen niet en voerde per februari 2026 een eigen protocol in, waarin de open inschrijving juist is vastgelegd — de methode waarbij makelaar en verkoper tijdens de biedtermijn kunnen meekijken. Vereniging Eigen Huis noemt dat drie stappen terug en heropende het meldpunt makelaardij. Binnen één dag kwamen er 250 meldingen binnen.

De inzet is groot. In juni betaalde een koper voor een bestaande woning gemiddeld 496.235 euro, ruim 4 procent meer dan een jaar eerder. Bij ruim zeven op de tien verkopen ging er meer over tafel dan de vraagprijs. Elk kunstmatig opgedreven procent is dan al snel een paar duizend euro.

Zolang transparantie afhangt van de goede wil van de branche, blijft de koper de zwakste partij in de duurste transactie van zijn leven.