Kantelpunt op de huizenmarkt: Rabobank verwacht dit jaar geen stijging meer — moet je nu kopen of juist wachten?

woensdag, 10 juni 2026 om 7:52

De jarenlange opmars van de huizenprijzen lijkt deze zomer abrupt tot stilstand te komen. RaboResearch verwacht dat de prijzen van bestaande koopwoningen in de rest van 2026 níet verder stijgen — een breuk met het beeld van de afgelopen jaren. De boosdoener: de oorlog in het Midden-Oosten, die via de inflatie en de hypotheekrente direct doortikt op de Nederlandse huizenmarkt. Wat betekent dat voor wie nu twijfelt tussen kopen of wachten?

Van oververhit naar lauw — in één kwartaal

Begin dit jaar leken de huizenprijzen onstuitbaar. Maar tussen toen en nu is er veel veranderd. In het eerste kwartaal van 2026 zakte de gemiddelde transactieprijs al met 2,7 procent ten opzichte van het kwartaal ervoor, in Amsterdam zelfs met bijna 6 procent. Het aandeel woningen dat boven de vraagprijs werd verkocht daalde van 72 naar 65 procent (CBS-cijfers, samengevat).

Nu komt RaboResearch met een nog scherpere voorspelling: voor heel 2026 een prijsstijging van 2,8 procent, voor 2027 nog maar 2 procent In de tweede helft van dit jaar moet de stijging volgens de bank effectief naar nul. Een paar maanden geleden gingen Rabo's eigen economen nog uit van 4,8 procent dit jaar en 5,5 procent in 2027 — een halvering in pakweg een half jaar tijd.

Waarom het kantelt: de oorlog in je hypotheekofferte

De verklaring zit niet in Nederland zelf, maar in het Midden-Oosten. "Door de hogere inflatie en toenemende inflatierisico's stijgen de kapitaalrentes naar verwachting verder", zegt woningmarkteconoom Carola de Groot van RaboResearch. "Deze zijn op hun beurt bepalend voor de hypotheekrentes en dat drukt de leenruimte van huishoudens."

Vertaald: olieprijzen omhoog → inflatie omhoog → kapitaalmarktrentes omhoog → hypotheekrente omhoog → je kunt minder lenen → je kunt minder bieden. De lonen stijgen wel iets sterker dan eerder gedacht, maar volgens De Groot lang niet genoeg om de hogere rentes te compenseren.

En de nieuwbouw? Die gaat het ook niet redden

Wie hoopte dat een golf nieuwbouw de markt zou afkoelen, krijgt slecht nieuws. Het aantal opleveringen stijgt dit jaar nog, maar valt daarna terug. "Hardnekkige knelpunten, zoals lange doorlooptijden, netcongestie en het stikstofdossier, blijven de sector parten spelen", aldus De Groot. Daar komt bij dat de bouwkosten door de inflatie verder oplopen, waardoor projecten moeilijker rond te rekenen zijn.

Het paradoxale gevolg: doordat er minder voormalige huurwoningen op de markt komen én minder nieuwbouw, neemt de krapte volgend jaar zelfs wéér iets toe. Maar de hoge rente en economische onzekerheid houden de prijzen toch in toom.

Wat betekent dit concreet?

Voor wie?	Wat verandert er?
Starters	Adempauze: prijzen lopen niet verder weg, maar leenruimte krimpt door hogere hypotheekrente. Netto-effect: nauwelijks beter af.
Doorstromers	Verkopen tegen de top is voorlopig voorbij. Wie verkoopt én koopt, schuift binnen dezelfde, iets koelere markt.
Verkopers	Overbieden wordt zeldzamer (nog 65 procent van de woningen, eerder 72). Reken niet meer automatisch op een bieding boven de vraagprijs.
Beleggers	Lagere prijsgroei plús hogere rente maakt het rendement op verhuur dunner.
Wachters	"Wachten tot de prijzen kelderen" is geen realistisch scenario — Rabo voorziet géén daling, alleen stilstand.

Kopen of wachten?

De eerlijke samenvatting: een echte huizencrash zit er volgens Rabobank, ABN AMRO én De Nederlandsche Bank niet in. Wie wacht op een koopje van 20 procent korting, wacht waarschijnlijk vergeefs. Tegelijk is de tijd van "koop nu, want morgen is het 10 procent duurder" óók voorbij.

Voor de meeste kopers betekent dat: de keuze hangt nu weer af van persoonlijke omstandigheden — vaste baan, gezinssituatie, woonwensen — in plaats van van paniek over de markt. Voor het eerst in jaren.