Verhuur je je Spaanse vakantiehuis? Spanje wil dinsdag 21% btw op korte verhuur en tot 50% hogere IBI invoeren
Economiezondag, 27 september 2026 om 14:19
Verhuur je je huis in Spanje aan vakantiegangers? Dan kan het rendement flink dalen. Minister Félix Bolaños (Presidentie, Justitie en Relaties met het parlement) heeft dinsdag 29 september genoemd als de dag waarop de Spaanse ministerraad een nieuw woningdecreet moet goedkeuren, meldt moncloa.com. Volgens de conceptteksten die Spaanse media hebben ingezien, staan er 21 procent btw op korte verhuur en hogere IBI-aanslagen in. Het blijft wel een concept: eerdere Spaanse woningteksten zijn twee keer in het parlement gesneuveld.
Een week eerder zag het er nog heel anders uit. Op 24 september schreef Artículo 14 dat de regering geen datum meer wilde noemen voor het decreet. Dat was al in juli uitgesteld. Na de uitzetting van de 87-jarige Maricarmen in Madrid kwam er ineens haast achter.
Van vrijgesteld naar 21 procent btw
Nu is de verhuur van een gemeubileerde woning in Spanje meestal vrijgesteld van btw, ook als het om korte vakantieverblijven gaat. Alleen wie hotelachtige diensten levert, zoals tussentijdse schoonmaak, verse lakens of een receptie, rekent 10 procent. Dat schrijft adviesbureau BDO.
Het concept schaft die vrijstelling af. Volgens vakblad Preferente gaat het algemene tarief van 21 procent gelden voor verblijven tot 30 dagen in gemeenten met meer dan 10.000 inwoners. Kleinere gemeenten houden de vrijstelling, om het plattelandstoerisme te beschermen, schrijft RealtyInvestor. Er staat iets tegenover: wie btw afdraagt, mag de btw op kosten zoals meubels en onderhoud aftrekken.
Een rekenvoorbeeld. Stel, je verhuurt een week voor 1.000 euro. Rekent je de btw door, dan betaalt je gast 1.210 euro. Laat je de prijs voor de gast gelijk, dan houd je nog 826 euro over. Op elke 10.000 euro aan huuropbrengst gaat dan zo'n 1.736 euro naar de Spaanse fiscus. In ons eerdere rekenvoorbeeld hield een woning van 250.000 euro netto 4.500 tot 9.900 euro per jaar over. Een btw-bedrag van die omvang is dan ruwweg een zesde tot bijna 40 procent van je rendement.
Kun je de btw niet doorrekenen aan je gasten, dan lever je op elke 10.000 euro omzet ruim 1.700 euro in.
IBI-toeslag in gespannen zones
De tweede maatregel gaat over de IBI, de Spaanse onroerendezaakbelasting. Preferente beschreef in juli het concept van toen. Gemeenten zouden een toeslag tot 50 procent mogen heffen op vakantiewoningen in zones met een gespannen woningmarkt. Voor eigenaren met vier of meer van zulke woningen zou dat 100 procent worden.
In het concept dat Artículo 14 in september inzag, gaat het ook over leegstand. Gemeenten in gespannen zones zouden tot 50 procent extra mogen heffen op woningen die langer dan twee jaar leegstaan. Na drie jaar leegstand zou dat 100 procent worden. Het ministerie wil tweede woningen daarnaast strenger aanpakken, maar hoe precies, staat niet in de berichtgeving. Nu geldt een tweede woning nog als geldige reden voor leegstand, tot maximaal vier jaar, meldt El Español.
Wat dat in euro's betekent, hangt af van je gemeente. Stel dat je nu 600 euro IBI per jaar betaalt. Met een toeslag van 50 procent wordt dat 900 euro. Een toeslag is ook geen automatisme: de gemeente moet hem zelf invoeren.
Welk scenario geldt voor jou?
- Je verhuurt voor korte periodes in een gemeente met meer dan 10.000 inwoners: je krijgt de btw van 21 procent. Ligt je huis ook in een gespannen zone, dan kan de IBI-toeslag erbij komen.
- Je verhuurt voor korte periodes in een gemeente met minder dan 10.000 inwoners: volgens het concept blijft de btw-vrijstelling voor jou gelden.
- Je verhuurt voor langer dan 30 dagen: de btw-regel geldt niet voor jou. Het decreet regelt wel de huur per seizoen en per kamer.
- Je gebruikt het huis alleen zelf: de btw raakt je niet. De strengere aanpak van tweede woningen is nog niet concreet uitgewerkt.
Twee keer gesneuveld, nu opnieuw spannend
Het gaat om een koninklijk decreet met kracht van wet. De regering kan het goedkeuren zonder eerst het parlement te raadplegen. Daarna heeft het Congres een maand om het decreet te bekrachtigen of af te wijzen, schrijft moncloa.com. De regering verloor dit jaar al stemmingen in februari en april, toen Junts met PP en Vox meestemde.
De stemmen van Junts en Podemos zijn ook nu nog niet binnen, meldt que.es. Coalitiepartner Sumar dreigt de vergadering over te slaan als het decreet niet op de agenda staat. Tot dinsdag kan de tekst dus nog veranderen. Voor Nederlanders geldt verder wat we eerder schreven in "Denemarken mag buitenlanders weren van vakantiehuizen, Spanje niet: waarom dat verschil er nu toe doet": Spanje richt zich op hoe een woning wordt gebruikt, niet op de nationaliteit van de eigenaar.
Wat je nu kunt doen
- Zoek op hoeveel inwoners je gemeente heeft en of die tot een gespannen woningmarktzone behoort.
- Tel je huuropbrengst van vorig jaar op en reken uit wat 21 procent btw daarvan kost als je de prijs voor gasten niet verhoogt.
- Kijk wat je voor boekingen in 2027 al hebt afgesproken: kun je de btw nog doorrekenen?
- Bewaar facturen van inrichting en onderhoud, want die btw kun je straks mogelijk aftrekken.
- Beslis niets voordat de definitieve tekst er is en het Congres heeft gestemd.
POPULAIR NIEUWS
Het kabinet rekent op 7,6% pensioenverhoging in 2027, maar wie nog niet is ingevaren ziet daar niets van
In dit Europese land zijn trein, tram en bus gratis — terwijl Nederlandse reizigers steeds meer betalen
Ook gewoon spaargeld kan meetellen: dit moet je weten over box 3
Denemarken mag buitenlanders weren van vakantiehuizen, Spanje niet: waarom dat verschil er nu toe doet
Uitgelekt: kabinet wil cruciale eis van Pro inwilligen
Loopt je rentevaste periode af? Met een deels aflossingsvrije hypotheek betaal je al snel ruim €200 per maand meer
Loading