Een huisje op Texel, aan het Veluwemeer of in Zeeland: voor veel eigenaren zit er meer in dan stenen. Maar de rekening loopt op. Wie alle jaarlijkse kosten deelt door het aantal dagen dat je er echt bent, komt op een dagprijs die volgens experts van ABN Amro MeesPierson verrassend hoog kan uitvallen.
In een stuk dat ABN Amro Financial Focus op 7 oktober publiceerde, staat het zo: wanneer een vakantiehuis te duur wordt, is persoonlijk. Reken je alles terug naar een bedrag per gebruiksdag, dan wordt de afweging wel veel concreter. Wat de box 3-aanslag op een tweede woning van €300.000 doet, rekenden we eerder al uit. Dit stuk gaat over de volgende vraag: houden of verkopen?
De fiscus rekent met een rendement dat je niet krijgt
Een vakantiewoning in Nederland is in box 3 een overige bezitting. Volgens ABN Amro geldt daarvoor in 2026 een fictief rendement van 6 procent, belast tegen 36 procent. Bij een WOZ-waarde van €1 miljoen kan de heffing dit jaar oplopen tot grofweg €21.600. Per €100.000 WOZ-waarde is dat maximaal €2.160.
Voor 2027 wil het kabinet het forfait verhogen naar 7,87 procent. Bij 36 procent tarief betaal je dan volgens de bank ongeveer 2,83 procent belasting over de belaste grondslag. Per €100.000 WOZ is dat zo'n €2.830 per jaar.
€830 per dag, en dat is nog de gunstige rekensom
Naast box 3 betaal je onderhoud, verzekering, gas en licht, soms flinke park- of beheerkosten en gemeentelijke belastingen zoals de ozb en forensenbelasting. Een cliënt van de auteurs met een huis op een Waddeneiland kwam op ongeveer €10.000 per jaar. Onderhoud en grote uitgaven zoals een nieuwe keuken of badkamer zaten daar nog niet eens in.
Voor het huis van €1 miljoen komt box 3 over 2026 en 2027 samen op €49.900. De andere kosten tellen daar minstens €20.000 bij op. Omgerekend kost een dag in je eigen vakantiehuis zo dit jaar en volgend jaar ongeveer €830, schrijft ABN Amro.
Hoe minder je er bent, hoe duurder elke dag wordt.
Zo ziet het eruit bij 30 dagen per jaar
Wij rekenden uit wat elke dag kost als je het huis 30 dagen per jaar zelf gebruikt. Het gaat om de box 3-belasting over 2027 volgens het kabinetsvoorstel:
- Huis van €300.000, geen ander vermogen (aanslag ongeveer €7.626): zo'n €254 per dag
- Huis van €300.000, vrijstelling al opgebruikt door spaargeld: ongeveer €8.500 per jaar, zo'n €283 per dag
- Huis van €1 miljoen, alleen box 3: ongeveer €28.330 per jaar, zo'n €944 per dag
- Huis van €1 miljoen plus €10.000 vaste lasten zoals bij de Waddencliënt: bijna €1.280 per dag
Dat is alleen de belasting en de vaste lasten. Groot onderhoud en eventuele financieringskosten komen er nog bij.
De tegenbewijsregeling helpt niet altijd
Is je werkelijke rendement lager dan het forfait, dan kun je via de tegenbewijsregeling laten zien wat je echt verdiende. Maar wie het huis zelf gebruikt, moet vanaf 2026 een bedrag voor dat eigen gebruik meetellen als rendement. Uitgangspunt is 5,06 procent van de WOZ-waarde, naar rato van de periode van eigen gebruik.
Volgens recreatiepark De Wielsche Dreef mag je kosten zoals parkkosten en onderhoud in die berekening bovendien niet aftrekken. Blijf je bij het gewone forfait, dan kost eigen gebruik je fiscaal niets extra.
Ook na 2028 blijft eigen gebruik belast
Als de planning wordt gehaald, verandert box 3 per 1 januari 2028. Voor vastgoed komt dan een vermogenswinstbelasting: je betaalt over waardestijging zodra je die realiseert, bijvoorbeeld bij verkoop. Voor een vakantiehuis voor eigen gebruik blijft volgens het huidige wetsvoorstel wel een vaste bijtelling van 3,35 procent van de WOZ-waarde bestaan.
Volgens adviesbureau Afier betaal je bij een huis van €1 miljoen zo €12.060 per jaar. Voor het huis van €300.000 komt dat volgens onze rekensom neer op ongeveer €3.620, zo'n €121 per dag bij 30 dagen gebruik. Daar komt de belasting bij verkoop nog bij. Tjarko Denekamp, expert vermogensplanning bij ABN Amro MeesPierson, zei eerder dit jaar tegen Dagelijkse Standaard dat elke waardestijging van €100.000 zo een toekomstige belastingclaim van €36.000 oplevert.
Er komt een punt waarop mensen dat niet meer kunnen of willen betalen.- Tjarko Denekamp, ABN Amro MeesPierson, in Dagelijkse Standaard
Wat je nu kunt doen
- Reken je eigen dagprijs uit: WOZ-waarde keer 2,83 procent voor box 3 in 2027, plus alle vaste lasten, gedeeld door het aantal dagen dat je er echt zit.
- Zet dat bedrag naast wat het zou kosten om een vergelijkbaar huisje te huren. Jongbloed Fiscaal Juristen schrijft dat een eigen huis voor eigen gebruik te duur is geworden en dat je dan beter kunt huren.
- Verhuur je de weken dat je er zelf niet bent? Met de opbrengst kun je volgens ABN Amro je kosten deels of zelfs helemaal dekken, vooral in het hoogseizoen.
- Overweeg je de tegenbewijsregeling, reken dan de 5,06 procent voor eigen gebruik mee voordat je kiest.
- Denk na over 2028: wie verkoopt, betaalt in het nieuwe stelsel belasting over de waardestijging vanaf 1 januari 2028. De plannen liggen nog bij de politiek.
POPULAIR NIEUWS
Hoeveel bespaar je met de verwarming uit onder de elektrische deken?
Onderzoek onthult cruciaal eiwit in strijd tegen overgewicht
Gaat je cv-ketel nu stuk, vlak voor de warmtepompnorm van 2029? Kopen, huren of meteen hybride: zo reken je het uit
Met deze simpele truc spaar je ongemerkt meer dan €2.000 per jaar
Decaf doet iets speciaals met je hersenen wat gewone koffie niet voor elkaar krijgt
Hybride warmtepomp nog dit jaar? Deze ene vraag stel je de installateur vóór je tekent
Loading