FD: "Dure villa’s in de uitverkoop: boven 5 miljoen is de glans eraf"

Terwijl de gemiddelde woningprijs nog steeds stijgt, is het ultratopsegment in de ramsj geraakt. Villa’s boven de 5 miljoen raken hun vanzelfsprekende status kwijt: verkopers moeten fors afprijzen en ontdekken dat er wél een plafond zit aan wat de markt wil betalen.

De Nederlandse woningmarkt draait op volle toeren, maar aan de top knarst het. Uit onderzoek van Het Financieele Dagblad op basis van Kadasterdata blijkt dat het segment boven de 5 miljoen euro stokt: dure villa’s zijn lastig te verkopen en gaan vaak pas weg na stevige kortingen. Verkopers overschatten stelselmatig de waarde van hun huizen, terwijl de beperkte groep kopers kritischer is geworden en de vraagprijzen niet meer klakkeloos slikken.

Het gaat om een dunne, maar zichtbare bovenlaag van de markt: enkele duizenden transacties van miljoenenwoningen tussen 2016 en 2025, die door het FD in kaart zijn gebracht. Waar de gemiddelde koopwoning in 2025 rond de 480.000 tot ruim 500.000 euro kostte, worden huizen in het ultratopsegment juist langer te koop gezet en vaker afgeprijsd. Buitenlandse kopers spelen daarbij nauwelijks een rol: het blijft vooral een binnenlandse markt, zonder speculatieve golf uit Londen, Dubai of New York om de prijzen op te stuwen.

Die combinatie – recordprijzen in de breedte en prijsdruk aan de top – legt een ongemakkelijke waarheid bloot: luxevastgoed blijkt veel minder liquide dan jarenlang is voorgespiegeld. Een villa met zwembad, poolhouse en aanlegsteiger is minder een onmisbare “trofee” geworden, meer een risicovol kapitaalobject dat stil kan vallen als de stemming kantelt. Makelaars vertellen over verkopers die met “dumpprijzen” moeten werken om eindelijk een serieuze bieding los te krijgen

Tegelijkertijd laten Kadaster en NVM zien dat de rest van de markt juist records breekt: nooit eerder werden in één kwartaal zoveel woningen verkocht als in het vierde kwartaal van 2025, bij een gemiddelde prijs van rond de 486.000 tot 502.000 euro. De spanning tussen die twee werkelijkheden is tekenend: onderin en in het midden woedt nog altijd een crisis van schaarste en betaalbaarheid, bovenin sijpelt voor het eerst de gedachte binnen dat een huis ook kan tegenvallen als belegging.