Je huis is je grootste pensioenpot — maar zo duur is het om de overwaarde zelf écht te gebruiken

Je denkt dat je rijk bent omdat er heel veel overwaarde in je huis zit, maar vergis je niet en reken je niet rijk.

Op papier is de gemiddelde zestigplusser met een afbetaald rijtjeshuis een vermogend mens. In de praktijk zit dat vermogen muurvast in bakstenen, en bestaat het maandinkomen uit AOW plus een bescheiden pensioen. De verleiding is dan groot om te doen wat banken al jaren aanprijzen: een stukje van die overwaarde opnemen. Vakantie, verbouwing, de kleinkinderen helpen aan een huis. Wat de reclame er zelden bij vertelt: dit is verreweg de duurste manier om aan je eigen geld te komen.

Schattingen van de totale overwaarde in Nederlandse koopwoningen lopen fors uiteen — van zo'n 600 miljard euro in de voorzichtigste berekening tot ruim 1.500 miljard in de ruimste. Hoe je het ook telt: het is meer dan alle pensioenfondsen samen bij elkaar sparen voor de gemiddelde deelnemer. En het is precies het soort vermogen waar je niets van kunt eten.

Daarom bestaat er een hele productcategorie met vriendelijke namen: overwaardehypotheek, verzilverhypotheek, opeethypotheek. Het idee is steeds hetzelfde. Je leent geld met je huis als onderpand, je betaalt geen maandlasten, en de rente wordt bij de schuld opgeteld. Afrekenen gebeurt pas bij verkoop of overlijden.

Dat klinkt comfortabel. Het is ook de kern van het probleem.

Bij ABN AMRO kun je vanaf 62 jaar een Overwaarde Hypotheek afsluiten, met een minimale opname van 35.000 euro en een maximum van 300.000 euro. De rente wordt maandelijks berekend over het hele bedrag: de opgenomen overwaarde plus de eerder bijgetelde rente. Er is geen maandlast, dus je merkt er niets van — tot het moment van afrekenen.

De tarieven liggen daarbij duidelijk boven die van een gewone hypotheek. Voor een eenmalige opname met tien jaar vast staat de rente rond de 5,1 procent, bij een maandelijkse uitkering met twintig jaar vast loopt dat op tot boven de 6 procent. Ter vergelijking: een reguliere aflossingsvrije hypotheek met tien jaar vast zit bij dezelfde bank rond de 4,2 procent. Dat verschil van één tot twee procentpunt lijkt klein, maar werkt over twintig jaar meedogenloos door.

Rekenvoorbeeld bij een eenmalige opname van 100.000 euro, waarbij de rente volledig wordt bijgeschreven:

Rekenvoorbeeld bij een eenmalige opname van 100.000 euro, waarbij de rente volledig wordt bijgeschreven:

Wie op zijn 65e een ton opneemt en 85 wordt, laat zijn erfgenamen dus een schuld van bijna drie ton na — voor honderdduizend euro besteedbaar geld. De woning moet in de tussentijd flink in waarde zijn gestegen om dat goed te maken.

Dan zijn er nog de eenmalige kosten, die vrijwel nooit in de reclamefolder staan. Reken op advieskosten (bij grote ketens al gauw richting 3.000 euro), taxatiekosten, notariskosten en soms afsluitprovisie. Marktbreed komen die posten samen doorgaans uit tussen de 2.500 en 5.000 euro. Loopt er nog een oude hypotheek die moet worden overgesloten, dan kan daar boeterente bovenop komen.

En er is een fiscale angel: de rente op zo'n verzilverproduct is niet aftrekbaar, omdat de lening in box 3 valt. Het opgenomen geld dat op je spaarrekening blijft staan, telt daar bovendien mee als vermogen.

Naast de hypotheekvarianten bestaan er sale-and-leasebackconstructies: je verkoopt je huis aan een aanbieder en huurt het terug. Consumentenprogramma Radar rekende dat model door en kwam tot een ontnuchterende conclusie. Je krijgt maximaal ongeveer 80 procent van de werkelijke waarde uitbetaald, de huur is gebaseerd op 5 tot 6 procent van de woningwaarde per jaar, en bij de meeste aanbieders profiteer je niet meer van waardestijging. Bij een huis van vier ton en 6 procent huur betaal je 2.000 euro per maand om in je eigen woning te blijven wonen. Kun je die huur op je negentigste niet meer opbrengen, dan moet je alsnog verhuizen.

Er is één situatie waarin deze producten echt iets oplossen: je hebt te weinig inkomen om een gewone hypotheekverhoging rond te krijgen, maar wel veel steen. Bij de verzilverproducten telt het inkomen nauwelijks of niet mee, en de meeste aanbieders geven een restschuldgarantie — je hoeft niet te verhuizen als de schuld boven de woningwaarde uitkomt.

Voor iedereen met voldoende inkomen geldt het omgekeerde: een gewone hypotheekverhoging of een tweede hypotheek is aanzienlijk goedkoper, ook al betaal je dan wél maandlasten.

Wat in elk geval helpt voordat je tekent:

Je huis is inderdaad je grootste pensioenpot. Maar het is een pot met een deksel waar de bank de sleutel van heeft — en die sleutel wordt per jaar duurder.