Waarom jij geen huis kunt vinden? Omdat een 70-jarige er niet weg kan — zoveel kost de doorstromingscrisis je

Je scrolt voor de honderdste keer door Funda, je bod van tien procent boven de vraagprijs is opnieuw afgewezen en je vraagt je af waar in vredesnaam alle huizen zijn gebleven. Het antwoord staat op nog geen tien straten van je vandaan, in een ruime hoekwoning met een lege kinderkamer op de eerste verdieping en een gepensioneerd echtpaar dat dolgraag naar een appartement zou verhuizen. Als het er een was.

Voor elke oudere die niet doorstroomt, komen drie tot vijf andere verhuizingen niet op gang.

Cijfers van ING liegen er niet om: ruim een kwart van de 65-plussers zegt te willen verhuizen, maar amper vier procent doet dat ook daadwerkelijk. En dat is geen kleine groep koppige senioren — dat zijn honderdduizenden huishoudens die in eengezinswoningen wonen waar ze de tweede badkamer en de trap allang niet meer nodig hebben. Volgens onderzoeker Jan Willem Spijkman van ING kan één ouder echtpaar dat de knoop doorhakt, een verhuisketen van drie tot vijf huishoudens op gang brengen. Doe dat maal het aantal senioren dat wél zou willen en je krijgt een idee van de schaal.

Uit een enquête van de NOS en de regionale omroepen onder 191 gemeenten blijkt hoe hard dit probleem aankomt bij het lokale bestuur: 55 procent van de gemeenten noemt de gebrekkige doorstroming van ouderen als belangrijkste oorzaak van de vastgelopen woningmarkt. Belangrijker dan het tekort aan bouwgrond, belangrijker dan de rente, belangrijker dan beleggers. Vooral in Zuid-Holland, Gelderland, Overijssel en Limburg schuurt het.

Wat kost dat concreet, die zittenblijvers? De NVM rekende het uit. Vergeleken met de rustige jaren 2016 tot en met 2020 zijn er nu jaarlijks 40.000 verhuizingen minder van doorstromers. Het aantal huizen dat via doorstroming beschikbaar komt is gedaald van 140.000 naar 100.000 per jaar. Dat zijn dus 40.000 keukens, tuintjes en zolderkamers die niet vrijkomen voor jonge gezinnen die uit een appartementje willen groeien.

En het CBS liet in mei 2025 zien wat er wél gebeurt als iemand verhuist: elke nieuwbouwwoning zorgt gemiddeld voor 1,8 vrijkomende bestaande woningen in de keten die daarop volgt. Een vrijstaande nieuwbouw levert er zelfs 2,7 op. Een appartement 1,4. Dat is ook precies het type woning dat senioren zouden willen — als het er was.

Er zijn 1,7 miljoen 75-plussers en veel van hen wonen in een huis waar drie kinderen zijn opgegroeid.

Wie de vinger snel richt op onwillige boomers, mist het punt. De belangrijkste reden dat senioren niet verhuizen: er is domweg geen woning om naartoe te gaan. Van de 290.000 seniorenwoningen die volgens het Programma Wonen en zorg voor ouderen tot en met 2030 gebouwd moeten worden, kwamen er in 2024 slechts 4.000 uit de grond, becijferde vastgoedadviseur CBRE. Dat is 1,4 procent van de opgave. Het ministerie van VRO nuanceert die telling, maar bestrijdt het patroon niet.

De weinige nieuwbouw die er wel is, botst bovendien met wat de doelgroep wil. Beleid stuurt strikt op betaalbaarheid — sociale huur en middenhuur — terwijl meer dan de helft van de 55-plussers een koopwoning heeft en op zoek is naar iets in het midden- of hogere segment. In Eindhoven valt 40 procent van de vraag in dat duurdere segment; toch bouwt de gemeente vooral goedkoop. Resultaat: nieuwe appartementen zonder kopers en zittenblijvers zonder alternatief.

En dan is er de bank. Vanaf 57 jaar wordt bij hypotheekaanvragen al gerekend met pensioeninkomen, dat vrijwel altijd lager uitvalt. Een 70-jarige met een vergelijkbaar inkomen mag ruwweg twee ton lenen tegen bijna vier ton voor een vijftiger. Voor een overbruggingslening — nodig als het oude huis nog niet verkocht is en de nieuwe keuken al gemonteerd moet worden — trekken banken vanaf 72 jaar vaak simpelweg de stekker eruit. Zelfs bij een afbetaald huis met stapels overwaarde.

Voor wie hoopt op sociale huur is het beeld nog somberder. In Zaanstad staan senioren gemiddeld 24,6 jaar ingeschreven voordat ze een woning krijgen toegewezen; in de regio Amsterdam is dat 17 jaar. Starters wachten daar 8,1 jaar. In Utrecht liep de zoektijd voor starters al voor de pandemie op naar zes jaar. Wie zich pas inschrijft als de behoefte er is, kan het rekentafeltje maken.

Ondertussen betaal je als starter in Amsterdam gemiddeld 440.000 euro voor je eerste woning, in Utrecht 350.000 en in Rotterdam 280.000. Sinds 2018 mag je maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen — de kosten koper leg je er zelf bij. Wie kan dat, zonder ouders met overwaarde uit een huis dat ze weigeren of niet kunnen verlaten?

FEITEN Er zijn nu 1,7 miljoen 75-plussers in Nederland, in 2030 zijn dat er 2,1 miljoen. Van de 65-plussers wil 25 procent verhuizen; 4 procent doet dat ook. Van de tot 2030 beloofde 290.000 seniorenwoningen zijn er in 2024 pas 4.000 gerealiseerd. Elke nieuwbouwwoning brengt volgens het CBS gemiddeld 1,8 vrijkomende bestaande woningen in beweging. Doorstromers kopen jaarlijks 40.000 minder woningen dan vijf jaar geleden.

Bouwen. Voor senioren, in het segment dat ze willen, op de plek waar ze willen wonen — dus in de buurt van de bakker, de kleinkinderen en de bushalte. En liefst geclusterd, zodat zorg efficiënt geleverd kan worden en niemand vereenzaamt op de zesde etage van een torenflat langs de snelweg. Elke seniorenwoning zet volgens ING een keten van drie tot vijf verhuizingen in gang. Reken maar door: 60.000 nieuwe passende seniorenwoningen zouden 180.000 tot 300.000 verhuizingen op gang brengen. Precies de orde van grootte van het huidige woningtekort.

Alleen: de opleveringen dalen, netcongestie remt projecten af, gemeenten worstelen met bestemmingsplannen en de bouwers krijgen strikte quota voor betaalbaarheid opgelegd, ook waar de vraag ligt bij duurdere woningen. Het roer moet om, maar het roer beweegt niet.

Tot die tijd blijft de rekening liggen bij jou, met je afgewezen bod en je overvolle browser-tabs. En bij mevrouw Verburg uit Lopik, die zes jaar wachtte op haar aangepaste appartement en nog steeds van geluk mag spreken. En bij de 88-jarige Willem uit Ouderkerk aan de Amstel, die al sinds 2006 wacht en inmiddels sneller achteruitgaat dan de wachtlijst opschuift. Iedereen betaalt mee — behalve degenen die dit hadden moeten voorkomen.