Een starter met modaal inkomen kan nog maar 1,2% van alle koopwoningen betalen: zo hard raakt de ECB-verhoging je biedruimte

Van alle koopwoningen die in Nederland te koop staan, kan een alleenstaande met een modaal inkomen er nog maar 1,2 procent betalen. Een jaar geleden was dat nog 2,1 procent. Dat berekende HomeFinance op basis van data van De Hypotheker, kort na de ECB-renteverhoging van afgelopen donderdag.

Het modale inkomen steeg in 2026 naar €48.000 bruto per jaar. Toch kan een alleenstaande met dat salaris maximaal €213.542 lenen, ruim €1.500 minder dan vorig jaar, zo blijkt uit de berekeningen. De oorzaak: de hypotheekrente is in een jaar tijd met bijna 0,4 procentpunt gestegen. Die hogere rente vreet het effect van de salarisverhoging volledig op.

De gemiddelde startershypotheek bedroeg vorig jaar zo'n €361.000, zo berekende De Hypotheekshop op basis van landelijke HDN-data. Wie alleen een modaal salaris heeft, komt daar ruim €150.000 onder.

Meer salaris, minder hypotheek: dat is de paradox van de starter in 2026.

Tweeverdieners met een gezamenlijk inkomen van €88.000 kunnen €406.133 lenen, iets meer dan vorig jaar. RaboResearch schat dat een huishouden met twee modale inkomens dit jaar bijna €14.000 meer kan lenen dan in 2025. Maar voor 2027 verwacht de bank nog maar zo'n €2.000 extra leenruimte, omdat de hogere rente het effect van de loonstijging dan vrijwel volledig tenietdoet.

Volgens De Hypotheker groeide het woningaanbod in een jaar van 75.000 naar 87.000 woningen, mede doordat verhuurders hun woningen verkopen. Maar slechts 1,2 procent daarvan, grofweg een kleine duizend woningen, is betaalbaar voor een alleenstaande met een modaal salaris. Vorig jaar was 2,1 procent bereikbaar: zo'n vijftienhonderd woningen bij een kleiner aanbod. Het totale aanbod groeide, het betaalbare deel kromp.

Er is ook een andere kant. Volgens het CBS en het Kadaster waren bestaande koopwoningen in juli 3,9 procent duurder dan een jaar eerder. Die prijsstijging vlakt al maanden af. Gecorrigeerd voor inflatie dalen de huizenprijzen inmiddels, aldus HomeFinance.

Maar de gemiddelde transactieprijs lag in juli op ruim €500.000: meer dan het dubbele van wat een alleenstaande met een modaal inkomen kan lenen. De kloof tussen wat starters kunnen bieden en wat woningen kosten, blijft enorm.

ABN AMRO verwacht vanaf volgend jaar een geleidelijke daling van de hypotheekrente, maar zover is het nog niet. De ECB rekent op een gemiddelde inflatie van 3,0 procent dit jaar, 2,5 procent in 2027 en pas 2,1 procent in 2028. Een substantiële daling van de hypotheekrente zit er zolang de inflatie boven de 3 procent blijft voorlopig niet in, schrijft HomeFinance. Wie overweegt binnenkort een hypotheek af te sluiten, vindt in ons eerdere artikel Hypotheek nu vastzetten of wachten op een vredesakkoord? Twee scenario's doorgerekend een concreet rekenoverzicht.

De woningmarkt biedt meer keuze dan in jaren. Behalve voor degene die het hardst een eerste huis nodig heeft.

Meer weten? HomeFinance · De Hypotheekshop · RaboResearch