Starter: wachten op de €615.000 vrijstelling in 2027 lijkt slim, maar de stijgende rente kost je tot €100 per maand extra
Samenlevingvrijdag, 18 september 2026 om 13:14
De startersvrijstelling stijgt per 1 januari 2027 van €555.000 naar €615.000. Bij een woningwaarde van €615.000 scheelt dat €12.300 aan overdrachtsbelasting. Logisch dat starters denken: ik wacht even met kopen. Maar wie de stijgende hypotheekrente erbij pakt, ontdekt dat die besparing intussen stilletjes verdampt.
De besparing op papier
De vrijstelling geldt voor kopers tussen 18 en 35 jaar die de woning zelf gaan bewonen en de regeling niet eerder hebben gebruikt. In 2026 ligt de grens bij €555.000, schreven we eerder. Koop je een woning van €575.000, dan val je er dit jaar buiten en betaal je 2% overdrachtsbelasting: €11.500. Vanaf januari 2027 zou diezelfde woning wél onder de vrijstelling vallen. Kost de woning ook maar één euro meer dan de grens, dan vervalt de vrijstelling volledig. Je betaalt dan 2% over de hele koopprijs.
De rente staat niet stil
Begin dit jaar lag de gemiddelde hypotheekrente voor tien jaar vast nog op 3,84%. Nu staat die op 4,3%, aldus de Consumentenbond. Bijna een half procentpunt stijging in negen maanden.
Van Bruggen Adviesgroep rekende voor wat dat concreet betekent: een starter die €375.000 leent, is bij een rente van 4,1% over tien jaar zo'n €23.000 duurder uit dan bij 3,6%. Daarvan bestaat €18.000 uit extra betaalde rente. De overige €5.000 is minder afgeloste schuld.
Bij de gemiddelde startershypotheek van €365.000 kost een renteverschil van 0,08 procentpunt al €16 per maand extra, becijferde HomeFinance. Bij het verschil dat zich nu aftekent (bijna een half procentpunt) loopt dat op tot zo'n €100 per maand.
Over tien jaar betaal je bij dat renteverschil tot €12.000 extra aan hypotheeklasten: bijna exact de €12.300 die je op de overdrachtsbelasting zou besparen.
Je leenruimte krimpt mee
De hogere rente raakt niet alleen je maandlasten. Stijgt de tienjaarsrente met een kwart procentpunt, dan kun je met dezelfde maandlast zo'n 3% minder lenen. Bij een hypotheek van €400.000 is dat ongeveer €11.700 minder leenruimte, becijferde HomeFinance. Bijna exact het bedrag dat de startersvrijstelling je zou besparen.
De NHG-grens bedraagt sinds 1 januari 2026 €470.000. Starters die kijken naar woningen tussen €555.000 en €615.000 vallen daar sowieso boven. Zij betalen de hogere rente zonder NHG-korting.
De rente stijgt door
De Europese Centrale Bank verhoogde de depositorente op 16 september naar 2,50%. ABN AMRO verwacht dat de ECB later dit jaar de rente nogmaals met 0,25 procentpunt verhoogt. Dat 16 banken vorige week hun hypotheekrente verhoogden, past in datzelfde beeld. Zelfs de rente op de Starterslening stijgt: op 21 september gaat die van 4,40% naar 4,60%.
Wat kun je nu doen?
Bepalend is de datum van de notariële levering, niet de datum waarop je het koopcontract tekent. Koop je in 2026 en vindt de overdracht plaats in 2027, dan geldt de hogere grens van €615.000. In theorie kun je dus nu al een bod doen en de overdracht net over de jaargrens tillen. Maar een rentevaste offerte geldt doorgaans een paar maanden. Wie te lang wacht, verliest het huidige rentetarief.
Het verstandigste is beide scenario's met actuele rentes laten doorrekenen. Die paar duizend euro overdrachtsbelasting kunnen een dure afleiding zijn van het bedrag dat je elke maand kwijt bent, jarenlang.
POPULAIR NIEUWS
€540 miljard aan overwaarde zit vast in stenen: het kabinet verkent een speciale hypotheek zodat ouderen weer kunnen verhuizen
Hypotheek afgelost? In 2027 word je op drie plekken tegelijk geraakt, en dit kost het je per jaar
Dit zijn de slechtste tweedehands auto's – en dit de beste
Nieuwe baan, minder pensioen: de regel die in geen enkel sollicitatiegesprek voorbijkomt
Scheiding na een lang huwelijk alleen: dit verrast vijftigers het meest
Trump dreigt de EU met "zeer hoge tarieven" en een handelsstop
Loading