55-plus en kleiner willen wonen? Na de renteverhoging betaal je in je nieuwe huis waarschijnlijk meer dan nu

Van de 55-plussers heeft driekwart een aflossingsvrije hypotheek. Wie in die groep zit en nu naar een kleiner huis wil verhuizen, loopt na de ECB-renteverhoging van vandaag tegen een pijnlijke paradox aan: de maandlasten in een goedkoper huis kunnen hoger uitvallen dan in de huidige woning.

Heb je al een aflossingsvrije hypotheek en pas je niets aan? Dan verandert er niets. Wie vóór 2013 een aflossingsvrije hypotheek afsloot, behoudt de renteaftrek en hoeft niet af te lossen. Maar zodra je verhuist en een nieuw contract afsluit, val je onder de regels van 2026. Bij alle grote banken mag je dan nog maar 30 procent van de woningwaarde aflossingsvrij lenen; dat was 50 procent. Bovendien geldt er bij de meeste een harde bovengrens van €150.000. Het overige deel moet je in 30 jaar volledig lineair of annuïtair aflossen. Over die regels schreven we al eerder in ons artikel over de 30%-grens.

Dat annuïtaire deel werd vandaag duurder. De ECB verhoogde de depositorente met 25 basispunten naar 2,50 procent. Het is de tweede renteverhoging dit jaar. Wie verhuist, moet een deel van zijn aflossingsvrije hypotheek omzetten naar annuïtair. Bij een annuïteitenhypotheek betaal je elke maand rente én aflossing. Daardoor stijgen de maandlasten, ook als het nieuwe huis goedkoper is dan het oude.

Daar komt een derde klap bij. Als je een nieuwe hypotheek wilt afsluiten, houden hypotheekverstrekkers al vanaf je 57e jaar rekening met je pensioeninkomen. Is dat lager dan je huidige salaris, dan kun je minder lenen. De Consumentenbond geeft een voorbeeld: wie €60.000 verdient en een pensioen van €35.000 per jaar verwacht, kan nu maximaal zo'n €272.000 lenen. Op zijn 57e is dat nog maar €209.000. Minder leenruimte betekent minder woningkeuze, zelfs als je op zoek bent naar iets bescheidens.

Bijna de helft van de 55-plussers met een koopwoning geeft aan mogelijk binnen twee jaar te willen verhuizen, waarbij de voorkeur uitgaat naar een kleinere woning. Maar ruim 7 op de 10 willen daarbij gelijkblijvende of lagere maandlasten, terwijl bijna 5 op de 10 niet bereid zijn hogere woonlasten te accepteren.

Die verwachting botst nu frontaal met de werkelijkheid. Volgens De Hypotheker raakt de aanscherping van de aflossingsvrije hypotheek vooral oudere woningbezitters. Bij een verhuizing mag een kleiner deel van de hypotheek aflossingsvrij worden meegenomen, waardoor de maandlasten flink hoger kunnen worden. Dat maakt verhuizen minder aantrekkelijk en kan de doorstroming op de woningmarkt afremmen, schreef hypotheekadviseur Van Bruggen al eerder.

Het probleem is niet de rente alleen, en ook niet de 30%-grens alleen. Het is de combinatie. Wie blijft zitten, behoudt zijn oude, goedkope constructie. Wie beweegt, stapt in een systeem dat duurder is. De woningmarkt straft zo precies de groep die de overheid juist in beweging wil krijgen: ouderen met overwaarde die een gezinswoning kunnen vrijmaken voor jongere doorstromers.

Meer weten? ECB · Consumentenbond · De Hypotheker · Van Bruggen