Dit bedrag kom je als starter gemiddeld tekort voor een koophuis in 2026

Starters kopen dit jaar nog steeds huizen, en niet eens minder dan vorig jaar. Dat komt niet doordat ze meer kunnen lenen, want dat kunnen ze juist minder, en ook niet doordat de prijzen dalen. Het verschil wordt gemaakt door een bedrag dat op geen enkele hypotheekafrekening staat.

Koopstarters betaalden in het tweede kwartaal van 2026 gemiddeld 407.000 euro voor hun eerste woning, tegen 395.000 euro een jaar eerder. Het gemiddelde hypotheekbedrag van starters bleef in de eerste vier maanden van dit jaar vrijwel stabiel op 347.900 euro. Leg die twee bedragen naast elkaar en er blijft een gat van bijna 60.000 euro over.

Dat gat moet komen uit spaargeld, een schenking, een tweede inkomen of een Starterslening van de gemeente, die precies bedoeld is om het verschil tussen de maximale hypotheek en de koopprijs te overbruggen.

Bijkomende kosten mogen sinds 2018 niet meer worden meegefinancierd. Wie jonger is dan 35 en voor het eerst koopt, betaalt in 2026 tot 555.000 euro geen overdrachtsbelasting; dan blijven vooral advies, notaris, taxatie en keuring over. Bij een woning van 400.000 euro komt dat neer op ongeveer 5.500 euro, tegen zo'n 13.500 euro zonder die vrijstelling.

De hypotheeknormen werden dit jaar strenger. Bij een gelijk inkomen en gelijke rente kan een alleenstaande ongeveer 7.000 euro minder lenen dan in 2025, een stel rond de 5.500 euro. Het hardst raakt het huishoudens met een inkomen van 65.000 euro: die verliezen ongeveer 13.000 euro leenruimte. Een alleenstaande met dat inkomen komt bij 3,6 procent rente en een woning met label A of B nog tot bijna 300.000 euro, waar dat vorig jaar rond 313.000 euro lag.

De cijfers over de langere lijn zijn nog ongemakkelijker. Het aandeel koopwoningen dat met een hypotheek bereikbaar is voor een huishouden met een doorsnee inkomen daalde van 61 procent in 2015 naar 21 procent in 2024, en in de vier grote steden naar 18 procent. Het gemiddelde verschil tussen koopprijs en maximale hypotheek verdubbelde in die jaren tot 100.000 euro in 2024. Bijna de helft van de 27- tot 34-jarigen heeft minder dan 10.000 euro spaargeld.

Voorlopig blijft de conclusie oncomfortabel eenvoudig: de leencapaciteit bepaalt niet langer wie een huis koopt, maar de spaarrekening.