Huizenprijzen in Nieuw-Zeeland storten eindelijk in: kan dat hier ook gebeuren?

Drie jaar geleden leek het ondenkbaar dat de torenhoge huizenprijzen in Nieuw-Zeeland ooit zouden dalen. Het land had een van de minst betaalbare woningmarkten ter wereld, met huizenprijzen die bijna negen keer hoger lagen dan het gemiddelde inkomen. Voor veel starters was een eigen woning onbereikbaar en de sociale huurwachtrijen explodeerden. In 2021 tikte de gemiddelde woning zelfs de symbolische grens van 1 miljoen Nieuw-Zeelandse dollar aan.

Maar inmiddels is de trend gekeerd. Volgens overheids-taxateur QV zijn de prijzen landelijk met 13 procent gedaald sinds de piek begin 2022. In Auckland bedraagt de daling bijna 20 procent, in hoofdstad Wellington zelfs 30 procent.

Jarenlang kampte Nieuw-Zeeland met te strenge bouwregels, een tekort aan sociale huur en een snelgroeiende bevolking. Inkomens stegen niet mee met de huizenprijzen, terwijl belasting- en leenregels investeerders bevoordeelden. Tijdens de coronapandemie liep de situatie volledig uit de hand: de rente werd verlaagd en huizenprijzen stegen met wel 30 procent in één jaar.

Sindsdien is de rente gestegen naar 7 à 8 procent, wat lenen veel duurder maakt. Tegelijkertijd vertrekken recordaantallen Nieuw-Zeelanders naar het buitenland, omdat de werkloosheid hoog is. Ook beleidsmaatregelen om meer woningen te bouwen beginnen effect te hebben.

“Kopers en verkopers krijgen nu door dat huizenprijzen niet altijd stijgen”, zegt universitair docent Michael Rehm van de University of Auckland. “We breken eindelijk met dat diepgewortelde geloof.”

Voor starters en huurders klinkt dit hoopvol, maar experts waarschuwen dat het probleem nog lang niet voorbij is. Zo gaat nog altijd zo’n 40 procent van het gemiddelde huishoudinkomen op aan hypotheeklasten, minder dan tijdens de piekjaren (47%), maar nog steeds allesbehalve betaalbaar.

Daarnaast betekent de hogere rente dat maandlasten fors zwaarder drukken, zelfs bij lagere huizenprijzen. “Een hypotheek tegen 6 procent voelt zwaarder dan een veel lagere rente tijdens de pandemie”, aldus QV-woordvoerder Andrea Rush.

Ook in Nederland worstelen starters met torenhoge prijzen. De gemiddelde huizenprijs ligt hier rond de 435.000 euro, terwijl inkomens veel langzamer stijgen. Net als in Nieuw-Zeeland geldt: hoge rentes drukken de betaalbaarheid, ook als prijzen iets dalen.

Daarnaast zijn er parallellen: in beide landen werd jarenlang te weinig gebouwd en zijn er fiscale voordelen die huizenbezit aantrekkelijker maken voor beleggers. Toch is de situatie in Nederland anders. Hier worden prijsdalingen sneller opgevangen door een structureel tekort aan woningen – naar schatting zo’n 390.000.

Economen zien Nieuw-Zeeland wel als voorbeeld. Een overspannen markt kan omslaan, en het loskoppelen van woningen en speculatie kan de betaalbaarheid verbeteren.

Niet alleen Nieuw-Zeeland ziet de prijzen dalen. In Canada daalde de gemiddelde woningwaarde sinds 2022 met 20 procent. Australië daarentegen kent nog steeds stijgende prijzen.

“Als Australië naar Nieuw-Zeeland kijkt, doen ze dat misschien met jaloezie”, zegt econoom Brad Olsen. “Hun markt wordt alleen maar duurder, terwijl wij langzaam een realistischer evenwicht vinden.”

Bron: The Guardian