Zelfde salaris, minder hypotheek: zoveel minder kun je in 2026 lenen dan vorig jaar — en dít kun je eraan doen

Dezelfde baan, hetzelfde loonstrookje, dezelfde spaarrekening — en toch een lagere maximale hypotheek dan vorig jaar. Dat is voor veel huizenzoekers de onaangename verrassing van 2026. De leennormen gingen dit jaar omlaag, en wie geen loonsverhoging kreeg, merkt dat direct in de hoogte van zijn hypotheek.

De maximale hypotheek wordt niet door je bank bepaald, maar door de financieringslastpercentages die het Nibud jaarlijks berekent en de overheid vastlegt: het deel van je bruto inkomen dat je aan woonlasten mag besteden. Voor 2026 zijn die percentages bij veel inkomens iets naar beneden bijgesteld, omdat boodschappen, energie en andere vaste lasten harder stegen dan de rest van het budget kon opvangen.

Het Nibud is er niet vaag over: zonder loonstijging daalt de leencapaciteit voor alle inkomens. De officiële berekening gaat uit van een gemiddelde loonstijging van 4,1 procent, de raming van het Centraal Planbureau. Wie die stijging inderdaad kreeg, kan iets méér lenen dan vorig jaar. Wie hem niet kreeg — of pas halverwege het jaar via een nieuwe cao — levert in.

Het optimistische persbericht gold voor het gemiddelde huishouden. Jouw hypotheek wordt berekend op jouw loonstrookje.

Bij gelijkblijvend inkomen en gelijkblijvende rente kan een alleenstaande dit jaar gemiddeld ongeveer €7.000 minder lenen dan in 2025. Voor stellen gaat het om zo’n €5.500. Het effect is niet netjes verdeeld: rond een (gezamenlijk) inkomen van €65.000 loopt het verschil op tot ongeveer €13.000.

Daar komt bij dat de rente niet stil bleef staan. De gemiddelde tienjaarsrente met NHG kroop in juli door de 4 procent heen en stond eind juli op ruim 4 procent — het hoogste niveau van dit jaar. Een hogere rente drukt de leenruimte verder, want van elke euro maandlast gaat een groter deel naar rente en een kleiner deel naar aflossing.

Feiten op een rij Nieuw in 2026: de financieringslastpercentages worden afgerond op 0,1 procent in plaats van 0,5 procent. Dat maakt de sprongen kleiner, zodat een kleine verandering in inkomen of rente niet meteen tot een flinke uitschieter in je maximale hypotheek leidt. Het extra leenbedrag voor alleenstaanden blijft ongewijzigd €17.000. Lenen mag nog steeds maximaal 100 procent van de woningwaarde.

Sinds 2024 mag je extra lenen voor een energiezuinige woning. Dat voordeel is dit jaar afgeknepen bij de topklassen, omdat zonnepanelen door terugleverkosten en de afschaffing van de salderingsregeling in 2027 minder opleveren. Voor label A+++ is de extra leenruimte gedaald van €30.000 naar €25.000, voor A++++ met tienjarige energieprestatiegarantie van €50.000 naar €40.000. Verduurzamende maatregelen aan een huis met label A+++ leveren helemaal geen extra hypotheekbedrag meer op.

Wie een tochtig huis koopt, krijgt in dit stelsel meer leenruimte dan wie een duurzaam huis koopt.

Want daar zit de opvallende wending: voor het verduurzamen van een woning met label E, F of G mag je €20.000 extra lenen, bij C of D €15.000 en bij A tot en met B €10.000. De slechtste labels leveren dus de grootste extra pot op — mits je het geld echt in isolatie, glas of een warmtepomp stopt.

• Laat je actuele loon meewegen. Kwam de cao-verhoging in maart of juli? Vraag een nieuwe werkgeversverklaring met het huidige salaris. Vakantiegeld, dertiende maand en vaste toeslagen tellen mee in het toetsinkomen.

• Ga voor NHG. De grens ligt dit jaar op €470.000, en op €498.200 als je het extra bedrag volledig aan energiebesparende maatregelen besteedt. De eenmalige premie blijft 0,4 procent van de hypotheeksom, en de rente is met NHG doorgaans lager — dat verhoogt indirect je leenruimte.

• Reken met het energielabel. Vraag het label op vóór je een bod doet en check of de extra leenruimte voor aankoop óf voor verduurzaming in jouw geval het meest oplevert.

• Gebruik de startersvrijstelling. Ben je onder de 35, dan betaal je in 2026 geen overdrachtsbelasting tot een woningwaarde van €555.000 (vorig jaar €525.000). Blijf onder die grens: er is geen gedeeltelijke vrijstelling.

• Zet je eigen geld in. De kosten koper mag je niet meefinancieren, dus elke euro spaargeld verhoogt je maximale aankoopsom rechtstreeks.

• Vergelijk rentevaste periodes en aanbieders. Tussen de laagste en hoogste tienjaarsrente zit al bijna 0,8 procentpunt verschil; dat weegt zwaarder dan de meeste normwijzigingen.

• Ruim je schulden op. Een studieschuld, private lease of doorlopend krediet verlaagt je toetsruimte via de meegerekende maandlast. Aflossen of beëindigen vóór de aanvraag levert vaak meer op dan een paar tienden rentekorting.

Wie in 2026 hetzelfde verdient als vorig jaar, kan dus niet stilzitten. De norm ging omlaag, de rente omhoog — de enige knoppen die overblijven, zitten aan je eigen kant van de tafel.