Zoveel duurder werd je hypotheek door de Iran-oorlog — en dit kun je er nú aan doen

Terwijl in Teheran en Tel Aviv de raketten nog niet zijn uitgeraasd, betaal jij in Amsterdam-Noord de rekening. De tien jaar vaste hypotheekrente met NHG staat inmiddels op 4,05 procent — het hoogste niveau sinds juli 2024. Twee maanden geleden kon je nog terecht voor rond de 3,60 procent. Wie deze zomer een huis koopt of zijn hypotheek moet oversluiten, kijkt tegen honderden euro's per jaar extra aan. Puur en alleen omdat de Straat van Hormuz al wekenlang half dichtzit.

Het transmissiekanaal is bijna leerboekachtig eenvoudig. Iran blokkeert de Straat van Hormuz, ongeveer twintig procent van de olie- en gasstromen valt weg, de energieprijzen schieten omhoog, beleggers ruiken inflatie, en vragen dus meer rente op langlopende leningen. De tienjaars swaprente — de belangrijkste ijklat voor Nederlandse hypotheken — steeg met zo'n 35 basispunten sinds het begin van het conflict. De hypotheekrentes volgen, in stapjes, maar onherroepelijk.

De ECB liet de depositorente afgelopen donderdag ongewijzigd op 2,25 procent, maar dat is inmiddels een sideshow. Beleggers gaan er nu van uit dat Frankfurt in september alsnog aan de rentebel moet trekken, mogelijk gevolgd door een tweede verhoging later dit jaar. Zij lopen daarop vooruit. Jij betaalt de prijs.

Neem een doorsnee hypotheek van 350.000 euro. Sinds eind februari is de tien jaar vaste rente met NHG met circa 25 basispunten gestegen. Dat lijkt weinig, maar tikt aan:

Voor starters is dat een dubbele klap: minder kunnen lenen én meer per maand kwijt zijn. Doorstromers voelen het minder omdat zij hun oudere, vaak lagere rente kunnen meenemen. Maar wie nu een nieuwbouwwoning tekent die pas over twee of drie jaar wordt opgeleverd — daar wordt het pas echt onvoorspelbaar.

De grote vraag "hoe lang duurt de oorlog?" beantwoordt niemand. Wat je wél kunt sturen, zit dichter bij huis.

1. Zet je rente vroegtijdig vast — als je binnen twee jaar afloopt. De meeste geldverstrekkers accepteren een verzoek om vervroegd de rente vast te zetten tot 24 maanden voor de renteherziening. Je betaalt dan meestal een kleine opslag (rond de 0,2 procent), maar bespaart mogelijk het dubbele als de rente verder oploopt. Reken het voor je specifieke situatie door — bij een hypotheek van 300.000 euro kan het verschil oplopen tot een paar duizend euro over tien jaar.

2. Vraag nú je hypotheekofferte aan, ook als je nog aan het bezichtigen bent. Een goedgekeurde offerte is doorgaans drie tot zes maanden geldig, met dalingsclausule bij de meeste banken. Wie deze week een offerte binnenhaalt tegen 4,05 procent en volgende maand tekent op 4,20 procent, houdt gewoon de lagere rente. Andersom bij daling profiteer je alsnog. Zeer weinig risico dus.

3. Vergelijk verder dan de drie grote namen. De verschillen tussen geldverstrekkers zijn groot. Bij tien jaar vast met NHG loopt het tarief van 3,83 procent (laagste in de markt) tot 4,60 procent (hoogste gemiddelde). Op een hypotheek van 350.000 euro is dat over tien jaar al gauw een verschil van 27.000 euro aan rente. Handelsbanken, Venn Hypotheken en a.s.r. hoorden juli 2026 tot de scherpst geprijsde aanbieders in het middensegment.

4. Overweeg een kortere rentevaste periode — met open ogen. Vijf jaar vast staat op ongeveer 3,74 procent (laagste in de markt met NHG), tegenover 3,83 procent voor tien jaar. Dat scheelt bij 350.000 euro zo'n 26 euro per maand. Voor wie financieel wat vet op de botten heeft en over vijf jaar mogelijk kan aflossen of verhuizen, kan het lonen. Voor starters met een strak budget: liever niet. Als de rente over vijf jaar op 5 procent staat — niet ondenkbaar — verlies je alles wat je nu bespaart en meer.

Paniekvoetbal. De rentestijging is fors ten opzichte van februari, maar in perspectief nog beperkt: eind oktober 2023 stond de tienjaars vaste rente op 4,53 procent, aanzienlijk hoger dan nu. En, cruciaal: het staakt-het-vuren tussen de VS en Iran dat eind vorige week werd afgekondigd zorgde meteen voor een daling van de olieprijs. Als de wapenstilstand houdt — een grote als — kunnen de rentes de komende weken juist weer wegzakken.

Wie in paniek nu 30 jaar vastzet op 4,15 procent (de laagste in de markt) terwijl over drie maanden 3,90 procent haalbaar blijkt, betaalt over de hele looptijd het gelag. Timing van de markt is voor niemand weggelegd — ook niet voor bankiers.

De inflatiecijfers voor de eurozone over juli komen aanstaande vrijdag naar buiten. Dat is de belangrijkste graadmeter voor wat de ECB gaat doen. Blijft de inflatie rond de huidige 1,9 procent, dan is een renteverhoging in september minder waarschijnlijk. Loopt hij op naar 2,3 of 2,4 procent, dan zit een verhoging er dik in — en gaan de hypotheekrentes vrijwel zeker mee omhoog.

De verwachting van de ECB zelf: 2,6 procent inflatie over heel 2026, mede door het Iran-conflict. Als dat uitkomt, is de piek van de hypotheekrente waarschijnlijk nog niet bereikt.

Het cynische antwoord op de vraag "wat kun je er nú aan doen?" is dus: minder dan je zou willen, maar meer dan niets. Zet in op de dingen waar je zelf grip op hebt — je timing, je offerte, je aanbieder, je rentevaste periode. De Straat van Hormuz kun je vanaf de Ceintuurbaan niet bewaken.